Är det verkligen så att en bostad på lång sikt ökar i värde? Foto: ANNA-KARIN NILSSONÄr det verkligen så att en bostad på lång sikt ökar i värde? Foto: ANNA-KARIN NILSSON
Är det verkligen så att en bostad på lång sikt ökar i värde? Foto: ANNA-KARIN NILSSON
På bara några månader har priserna på bostadsrätter i landet gått ner med nästan en tiondel. Foto: FREDRIK SANDBERG/TT / TT NYHETSBYRÅNPå bara några månader har priserna på bostadsrätter i landet gått ner med nästan en tiondel. Foto: FREDRIK SANDBERG/TT / TT NYHETSBYRÅN
På bara några månader har priserna på bostadsrätter i landet gått ner med nästan en tiondel. Foto: FREDRIK SANDBERG/TT / TT NYHETSBYRÅN

Håll i hatten alla bostadsägare – förr eller senare smäller det

Publicerad

Det är en seglivad myt att fastigheter alltid är en bra investering på sikt. Verkligheten säger något helt annat. 

Filosofen Bertrand Russell skrev en gång om en kyckling. 

Föreställ dig detta lilla djur och dess dagar på jorden: varje dag, flera gånger om dagen, matas den av snälla människor. Det blir naturligt för kycklingen att tro att det är så världen fungerar, och att ingenting kommer att förändras. För varje dag som går stärks den i sin tro.

Tills det en dag händer något oväntat med kycklingen.

Bertrand Russell själv uttrycker det som att det “hade varit användbart för kycklingen att ha en mer förfinad syn på naturens föränderlighet”.

Russells kyckling är ganska användbar för att förklara hur psykologin bakom aktie- och bostadsbubblor fungerar. När investeraren och författaren Nassim Nicholas Taleb skrev sin bok “Den svarta svanen – vad mycket osannolika händelser kan leda till” hänvisade han inte bara till kycklingen, han gjorde till och med ett litet linjediagram över kycklingens livskvalitet och tillit: en stigande kurva, varje dag blev allt lite bättre – tills raset kom.

Diagrammet var intressant nog väldigt likt börsutvecklingen kring finanskrisen 2008. Och Nassim Nicholas Taleb blev själv både rik och beryktad under de här åren när han förutsåg att det amerikanska låneföretaget Fannie Mae skulle kollapsa.

Nassim Nicholas Taleb blev både rik och beryktad när han förutsåg att det amerikanska låneföretaget Fannie Mae skulle kollapsa.Foto: J. DAVID AKE / AP TT NYHETSBYRÅN

Då – för lite mer än tio år sedan – var det utvidgningen av hushållsskulder i USA som först eldade på högkonjunkturen och sedan fick hela världsekonomin att krascha.

I dag är det till stor del svaret på den krisen som är problemet. För att få i gång ekonomierna sänkte världens centralbanker – däribland svenska Riksbanken – räntorna till allt lägre nivåer. Dessutom började de köpa upp obligationer – de tryckte helt enkelt pengar .

Så precis som Bertrand Russells kyckling har svenska bostadsköpare matats om och om igen: slopad fastighetsskatt, lägre räntor, sänkta skatter överlag, ännu lägre räntor. 

Frågan är om det ändå tar slut nu. På onsdagsmorgonen kom siffror som visade att höstens prisras fortsätter. På bara några månader, sedan augusti, har priserna på bostadsrätter i landet gått ner med nästan en tiondel.

På bara några månader har priserna på bostadsrätter i landet gått ner med nästan en tiondel.Foto: FREDRIK SANDBERG/TT / TT NYHETSBYRÅN

Det är ingen överdrift att påstå att vissa har väntat i över ett decennium på att den svenska bostadsmarknaden ska kollapsa. Uppgången har pågått så länge att några av de som varnat – mest känd var väl Gävleprofessorn Bengt Turner – hunnit dö.

Samtidigt har svenskarna, likt amerikanerna före 2008, fått för sig att en bostad alltid ska öka i värde. Därav det nyuppfunna ordet “bostadskarriär”. Därav de stigande förväntningarna, som ytterligare höjt priserna.

Men är det verkligen så att en bostad på lång sikt ökar i värde? En som redan på 1990-talet ville ta reda på om det stämde var den holländske ekonomen Piet Eichholtz. Frustrerad över att långsiktighet i sammanhanget bara innebar ett par decennier försökte han hitta ett sätt att gå betydligt längre tillbaka.

Samtidigt har svenskarna, likt amerikanerna före 2008, fått för sig att en bostad alltid ska öka i värde.

Det är inte helt lätt att jämföra bostadspriser över lång tid: hus rivs och byggs om, områden förfaller och blommar upp, en ny motorväg runt knuten sänker värdet, en ny spårvagnsstation kanske höjer det. 

Så Piet Eichholtz letade efter en gata i Europa som lyckats stå emot människors moden, nycker och skiftande preferenser. Sökandet tog honom till Amsterdam och husen längs kanalen Herengracht.

 

Herengracht var Amsterdams första kanal utanför stadskärnan. Men innan de styrande i staden satte i gång byggandet i början av 1600-talet bestämde de sig för en sak: här skulle inga fattiga människor bo. Tomterna var större och närheten till centrum praktisk, men framför allt förbjöds all handel och ekonomisk aktivitet som kunde uppfattas som stökig, illaluktande eller farlig.

De välbärgade borgarna fattade vinken. Stadens namnkunniga köpmän började bygga ståtliga hus, anlade trädgårdar på baksidorna och flyttade in med sina familjer. Än i dag är Herengracht Amsterdams eget Park Avenue med den viktiga skillnaden att Park Avenue i New York så sent som på 1900-talet hade en järnväg i ett tråg längs med delar av gatan.

 

Herengracht har inte varit med om någon sådan uppgradering. Kanalen har i snart fyra sekler varit stadens finaste adress och husen är i stort sett desamma.

Så Piet Eichholtz började samla ihop historiska transaktioner längs den nästan tre kilometer långa kanalen. Hur världen förändrades syntes i priserna: holländskt handelsmonopol, tulpanbubbla, tulpankrasch, pest, fransk invasion, tysk invasion och så vidare.

Herengracht var Amsterdams första kanal utanför stadskärnan.Foto: KAVALENKAVA VOLHA / COLOURBOX

Men svängningarna till trots – värdeutvecklingen borde väl ha varit långsiktigt positiv? Särskilt eftersom Amsterdam under de fyra seklerna lyckats behålla sin plats i världen som lite av en metropol i divisionen under världsstäder som New York, London och Paris?

Inte riktigt. Vad Eichholtz kom fram till visade att bostadspriserna mellan 1628 och 1973 genererade en årlig värdetillväxt på 0,2 procent i fasta priser. Som ett halvdåligt bankkonto med andra ord.

 

Eichholtz arbete fick viss uppmärksamhet men lyckades inte rucka bilden av bostaden som en perfekt investering. Det var inte förrän den amerikanske ekonomen Robert Schiller 2005 återpublicerade sin bästsäljare »Irrational Exuberance« som det började skaka lite.

Schiller hade fem år tidigare gett ut den första versionen, som argumenterade för att uppgången i aktiepriser inte skulle hålla. När IT-bubblan sprack fick Schiller rätt. Därför var det många som lyssnade när han hävdade att samma slags bubbla hade spridit sig till bostadsmarknaden.

Till grund för sitt resonemang använde Schiller statistiken från Herengrachtkanalen, men gjorde även en egen undersökning av bostäder i USA. Den visade att den årliga värdetillväxten sedan 1890 inte hade varit högre än ett par tiondels procent. Och att det var först de sista åren som bostadspriserna stack i väg riktigt ordentligt.

Alla andra ekonomer som talat sig varma för bostadsmarknaden – däribland centralbankschefen Alan Greenspan – hade varit som kycklingen mitt i livet: glad, mätt, godtrogen.

De välgödda bostadsägarna i Sverige har nu blivit en stark väljargrupp.Foto: HENRIK ISAKSSON/IBL / /IBL

Det där exemplet med kycklingen handlar egentligen inte alls om aktier eller bostäder. Filosofer brukar kalla det för induktionsproblemet och Bertrand Russell använde liknelsen för att visa på fällorna med kunskap som bygger på observation. 

Men fallet med kycklingen är också en bra illustration av hur farligt det är att tro att ett tillstånd ska vara för evigt, bara för att det varat i ett par år, eller till och med ett par decennier.

För alla de där välgödda bostadsägarna i Sverige har nu blivit en stark väljargrupp; det tog inte många veckor av prisras i höstas innan politiker och lobbyorganisationer krävde politiska förändringar för att hindra fallet: krav restes genast på att Finansinspektionens nya hårdare amorteringskrav skulle slopas.

Så när bubblan börjar spricka – då krävs genast åtgärder för att få den att börja växa igen.

Kycklingen vill ha mer mat. 

Så sent som i morse kom faktiskt ytterligare en utfodring till landets fastighetsägare när Riksbanken lämnade sin minusränta oförändrad.

Det kan bli den sista måltiden.

Relaterade ämnen

Tack för att du hjälper oss!

Även om vi alltid försöker skriva helt korrekt kan det ibland smyga sig in felaktigheter. Därför uppskattar vi din hjälp. Skriv i meddelande-rutan nedan vad som är fel i artikeln eller vad du vill klaga på. Vi rättar alla fel och är generösa med genmälen.

Stort tack!

Tack!

Din rättelse har skickats vidare till redaktionen!

En redaktör kommer att läsa din rättelse så snart som möjligt. Tack för att du hjälper oss!

Thomas MattssonAnsvarig utgivare

Jag vill att Expressen ska vara den tidning som är mest generös med genmälen, rättelser samt hur vi redovisar eventuella klander från Pressens Opinionsnämnd.

Expressens ambition är tydlig. I vår "Kvalitetspolicy" slår jag fast att det som publiceras ska vara korrekt. Mitt första beslut som chefredaktör var att införa en fast plats i tidningen och på sajten för korrigeringar. Men vi är människor. Som gör misstag, blir lurade eller stressas till slarv. Det är några förklaringar till fel i medier, men de ursäktar ändå inte redaktionen om någon utsätts för publicitetsskada.

Expressen står bakom de "Etiska regler för press, radio och tv" som formulerats av Publicistklubben, Svenska Journalistförbundet, Tidningsutgivarna, Sveriges Tidskrifter, Sveriges Radio, Sveriges Television samt Utbildningsradion.

"Reglerna är mer av tumregler än en formell regelsamling", konstaterar Allmänhetens Pressombudsman (PO). Vad som är god pressetik måste avgöras från fall till fall och det finns inga exakta svar. Men det är bra att saken diskuteras.

Expressen talar ofta och gärna klarspråk, vi granskar och vi avslöjar; det hör journalistiken till att inte alla kommer att uppskatta det vi berättar. Om du anser att du utsatts för en publicitetsskada är det snabbaste sättet att få upprättelse att kontakta oss: mejla till rattelse@expressen.se eller ring vår nyhetsdesk på telefon 08-738 30 00. Men det går också att göra en så kallad PO-anmälan för att få en pressetisk prövning.


Till Expressens startsida

Mest läst i dag