Går du i hustankar? Då är det en hel del saker du behöver tänka på. Foto: Colourbox

Stor guide: Så köper du drömhuset

Går du i hustankar?

Då finns det en mängd saker som är viktiga att fundera över innan du bestämmer dig för att slå till.

Här får du tips av fyra experter om vad du ska tänka på när du köper hus.

Att köpa hus är förmodligen en av de största affärerna du gör i livet. Att surfa runt bland härliga interiörbilder eller gå på visningar kan naturligtvis vara en lättsam och trevlig sysselsättning. Men det finns en del saker du behöver ha i åtanke för att undvika att affären på sikt blir mer kostsam än vad du hade tänkt dig.

Det är viktigt inte minst när man tar en titt på marknaden där priserna stadigt ökar.

– Det är mer säljarens marknad och fortfarande ett ganska litet utbud med höga priser som sakta stiger, säger Anders Lewén, mäklare vid Svensk Fastighetsförmedling.

 

För dig som loggar in – här kan du läsa fler artiklar. 

 

Kan stiga i värde

För att hitta rätt i bostadsdjungeln tycker Anders Lewén att man ska tänka till över vad man själv värdesätter. Är det kvällssol eller en plan gräsmatta som hägrar eller är det mer viktigt med närhet till skola och förskola?

Det kan också vara värt att prata med kommunen om planerade byggprojekt. Nybyggen i närheten kan bli bullriga och det kan dyka upp hus som skymmer utsikten du förälskade dig i.

Men förändringar i området kan naturligtvis också innebära förbättringar – och på sikt även prisökning på ditt hus som du kan dra nytta av vid en framtida försäljning.

– Man ska bo där man vill, men om man ser till prisutvecklingsaspekten är det bra med områden som blir bättre att bo i. Det är sådana aspekter som kommunikation och omgivningen i sig. Kriminalitet kan också påverka, säger Erik Olsson, vd på Erik Olsson Fastighetsförmedling.

– De bästa affärerna är dem i områden som har lite problem men sedan blir bättre i alla aspekter. Dras det en tunnelbana till ditt område, byggs nya bostäder som höjer kvaliteten på området och kriminaliteten försvinner, så ökar värdet, fortsätter han.

 

För att hitta rätt i bostadsdjungeln tycker Anders Lewén att man ska tänka till över vad man själv värdesätter. Är det kvällssol eller en plan gräsmatta som hägrar? Foto: Colourbox

Gör en budget

När det blir skarpt läge och budgivningen drar i gång kan det vara frestande att lägga det där sista budet som gör huset till ditt. För att inte hamna i en ekonomisk situation som du inte klarar av är det viktigt att på förhand lägga en budget som du behärskar.

– Den ekonomiska biten är viktig att gå igenom som köpare, som hur mycket räntehöjningar man klarar av med stora lån, säger Thomas Carter på Fastighetsmäklarinspektionen.

Det är också en god idé att fundera över vad underhåll och drift av huset kommer att kosta på sikt. Ta reda på om huset har el- eller bergvärme och se över när tak, rör och grund behöver underhållas. En besiktningsman kan bistå med en underhållsplan och riskanalys.

– Sen ska man inte tro att man kan hitta ett felfritt hus. Jag har sålt nära 1000 hus och de som varit felfria kan jag räkna på ena handens fingrar, säger Anders Lewén, mäklare vid Svensk Fastighetsförmedling.

– Jag tycker att man ska ha gjort en budget innan över hur mycket man är beredd att lägga och kolla upp vad det kostar att renovera. Många vill göra om köket och lägger flera hundra tusen på det. Men det kanske är viktigare med tak eller att dränera, fortsätter han.

Anders Lewén berättar att det finns fördelar och nackdelar med både nya och gamla hus.

– Även nya hus har sina svagheter. Dagens virke går inte att jämföra med det som användes på 30-talet. Hantverkskostnaderna var billigare förr och man har inte råd att bygga på samma sätt i dag. Om man exempelvis ska bygga en mur i dag är det väldigt ovanligt att den muras. Det är ofta färdiga betongblock som ställs dit, säger han.

Undersök huset noga

För att försäkra dig om att du köper en bostad i gott skick är det bra att anlita en besiktningsman. En besiktning är en byggnadsteknisk undersökning av ett bostadshus eller en lägenhet. Som köpare har du enligt lag en långtgående undersökningsplikt och mäklaren ska bistå med skriftlig information om det. Mäklaren har normalt inget ansvar för husets skick och inte heller för att undersöka om säljarens uppgifter är korrekta.

Du ska se till att ha en viss tid på dig för besiktning och du ska ha möjlighet att pruta eller avbryta köpet och få tillbaka din kontantinsats om det framkommer fel och brister till en hög summa.

– Den summan bestämmer man gemensamt. Man kanske sätter den till femtio- eller hundratusen, vad man anser är rimligt. Om man hittar fel och brister som uppgår till den summan har man rätt att diskutera köpesumman eller avbryta köpet, säger Kent Einarsson, besiktningsförättare på Besiktningsexperten i Sthlm AB.

Om huset nyligen är renoverat ska du ta reda på om det är gjort av professionella hantverkare eller om det är hemmagjort. Det har stor betydelse eftersom det kan dyka upp problem i exempelvis våtrum och kök om arbetet inte är tillfredställande utfört. Är arbetet utfört av hantverkare finns det en garanti som ligger på fem eller tio år. Se till att den skrivs över på dig och ta reda på vem entreprenören är så att du kan få kontakt med denna om något fel skulle dyka upp. Var också noga med att det förs in i kontraktet att garantin gäller dig som är den nya ägaren.

– Det ska finnas med i kontraktet med entreprenörens goda minne att garantin gäller den nya ägaren, säger Kent Einarsson.

 

Problem kan dyka upp i exempelvis våtrum och kök om arbetet inte är tillfredställande utfört. Foto: Unknown / unknown

Fördjupad undersökning

Resultatet av en besiktning presenteras i ett protokoll. Om det finns anmärkningar på bostaden i protokollet kan köparen göra en så kallad fördjupad undersökning.

En byggnadsteknisk undersökning omfattar vanligtvis inte installationer av exempelvis el, värme, vatten, sanitet, vitvaror, ventilation, eldstad och skorsten.

– I besiktningen ingår inte heller tomten eller andra byggnader på den. För mätning av radon, buller och vattenkvalitet med mera krävs andra typer av kontroller. Energideklaration utgör en särskild tjänst, säger Thomas Carter på Fastighetsmäklarinspektionen.

Ingenting är klart förrän både köparen och säljaren har skrivit under köpekontraktet – och det är säljaren som bestämmer vem som ska bli den slutliga köparen.

– Mäklaren ska gå igenom köpehandlingarna med säljaren och dig innan ni undertecknar dem. Ställ frågor om något är otydligt. Överenskommelser mellan dig och säljaren ska normalt dokumenteras av mäklaren, säger Thomas Carter.

– Innan du som köpare tillträder fastigheten bör du försäkra dig om att säljaren har gjort det ni har kommit överens om, till exempel att städa eller utföra vissa reparationer.

11 tips – tänk på det här när du köper hus

Se över ekonomin

Tidigt i porcessen är det viktigt att du kontaktar en bank eller bolåneinstitut som kan ge ett lånelöfte. Jämför bolåneräntor för att få ett så fördelaktigt lån som möjligt. På så vis vet du hur långt du kan gå i budgivningen. Se också över hur mycket du kan amortera och hur stor räntehöjning du kan klara av.

Gå på visning

Fundera över vad du värdesätter med ett hus. Är det närhet till skola och förskola, ett särskiljt område eller renoveringsbehov som är viktigt för dig? Är det omgivningarna eller en trädgård? Funderar du över det är det enklare att sålla bort objekt som inte är intressanta för dig.

Läs noga igenom objektbeskrivningen

I objektbeskrivningen du får av mäklaren finns viktig information om hur huset är byggt, uppvärmningssystem och driftkostnader. De kan ge en hint om framtida kostnader.

Skriv ner frågor

När du går på visning får du ofta väldigt mycket information och en del frågor kan dyka upp inför besiktningen. Skriv ner frågorna så att du kommer ihåg alla när det är dags för besiktning.

Anlita en besiktningsman

Som köpare har du enligt lag en långtgående undersökningsplikt. För din egen skull är det därför av stor vikt att du undersöker huset ordentligt innan köp så att det inte dyker några tråkiga överraskningar. Då kan det vara bra att använda en besiktningsman som kan bistå med underhållsplan och riskanalys. På så sätt får du en uppfattning om vad som behöver renoveras och hur mycket underhåll kommer att kosta. Om det framkommer fel och brister under besiktningen till en viss summa som du kommer överens med köparen om kan du pruta eller avbryta köp.

Ta reda på vem som renoverat

Om huset nyligen är renoverat ska du ta reda på om det är gjort av professionella hantverkare eller om det är hemmagjort. Det har stor betydelse eftersom det kan dyka upp problem i exempelvis våtrum och kök om arbetet inte är tillfredställande utfört. Är arbetet utfört av hantverkare finns det en garanti som ligger på fem eller tio år. Se till att den skrivs över på dig och ta reda på vem entreprenören är så att du kan få kontakt med denna om något fel skulle dyka upp. Se till att det står i kontraktet att garantin gäller dig som är den nya ägaren.

Kolla med kommunen

Hör efter med kommunen om det finns planer på nybyggnationer så att du inte riskerar att plötsligt bo mitt i en byggarbetsplats, att det byggs nya hus som skymmer din utsikt eller om grönområdet i närheten kanske är planerat för bostäder.

Budgivning

Vid en budgivning är det oftast det oftast budgivare som lägger det högsta budet som får köpa fastigheten, men inte alltid. Det är säljaren som bestämmer vem den vill sälja till.

Andra kostnader

Lagfart är en registrering av ett köp av fast egendom som du ansöker om hos Lantmäteriet. Du betalar en stämpelskatt för att få lagfart. Du behöver också betala en kommunal fastighetsavgift. Även avgift för tomträttsavgäld, en årshyra för marken huset är byggt på, kan tillkomma om marken ägs av staten eller kommunen.

Köpa eller sälja först?

Här finns det lite olika skolor men det är viktigt att du funderar över om du ska sälja din gamla bostad först, eller först köpa din nya. En del menar att man ska köpa och sälja i samma marknad eftersom det kan hända saker med ekonomin som gör att huspriserna förändras. Säljer du först vet du å andra sidan hur mycket du kommer ha att röra dig med vid nästa husköp. Oavsett vad du väljer är det viktigt att prata med din bank och ser till att ha goda marginaler.

Skriv kontrakt

Inget är klart innan både köparen och säljaren skrivit under köpekontrakt. Ställ frågor om något är otydligt. I samband med kontraktskrivningen betalar du en handpenning.