Köpa ödehus – här är experternas bästa tips och råd

Allt fler blir sugna på att köpa ett fallfärdigt hus som stått öde – och renovera det till sitt drömhem. Men innan du tar tag i det projektet är det en del att tänka på.

Foto: André Nordblom/Husfoto

Allt fler blir sugna på att köpa ett fallfärdigt hus som stått öde – och renovera det till sitt drömhem. Men innan du tar tag i det projektet är det en del att tänka på.

Vill du köpa och renovera ett ödehus? Då ska du läsa den här texten. 

Du får experternas bästa tips och råd om vad du ska tänka på.

Fallgropar att undvika, realistiska tidsplaner, kostnader och smarta val.

Här är allt du måste veta om du ska renovera ett övergivet hus.

Ämnen i artikel:

Andra har också läst

Aldrig har väl intresset för ödehus varit större än nu. Allt fler får upp ögonen för övergivna hus – och ser potentialen i dem. 

– Definitionen av ett ödehus är ett hus som ingen bott i på väldigt länge och där du med blotta ögat kan se ett långgående förfall, säger Erika Åberg, byggnadsantikvarie och programledare för SVT:s ”Det sitter i väggarna”. 

Att köpa ett ödehus skiljer sig mycket från att köpa en vanlig villa. Men måste man vara expert eller duktig hantverkare för att våga sig på ett sådant projekt? Nej, inte alls. Det är både Erika Åberg och byggnadsvårdaren Robert Danielsson på Svenska byggnadsvårdsföreningen överens om. 

– Det är många som lärt sig under arbetets gång. Har du bara tid, rätt inställning och envishet kan du överbygga det mesta. Det viktiga är att man tar det i små etapper, säger Robert Danielsson.

Foto: Magnus Liam Karlsson /SVT

Erika Åberg, byggnadsantikvarie och programledare för SVT:s ”Det sitter i väggarna”.

Här är experternas 8 bästa tips till dig som vill köpa ett ödehus:

1. Realistisk tidsplan

Att ta sig an ett ödehus är ett livsstilsprojekt. Vill du bli klar på bara något år är risken att du blir ganska fattig. 

– De flesta projekt där man räddar ett ödehus tar 8-10 år och då finns det fortfarande en del kvar att göra. Du måste kanske tänka bort en del saker redan från början för att det ska bli realistiskt. Gör sedan en tidsplan och dubblera tiden, först då blir den troligtvis rimlig, säger Robert Danielsson. 

Erika Åberg är inne på samma linje och poängterar att det inte bara är själva renoveringen som tar tid. Planeringen är inget man ska stressa sig igenom.

– Det jag märker är att det främst är tiden som människor blir stressade över, då har de satt en för snäv tidsplan. Att tänka i 10-årsintervaller är inte fel. Sen beror det så klart på. Har du pengar på banken och vill anlita ett bygglag på 20 personer som arbetar med huset varje dag, ja, då kan det bli klart på ett år.

2. Ta höjd för fel som du inte ser

Få som köper ett ödehus tror att de ska klara sig undan med en snabb renovering. Men det kan vara bra att tänka på att du troligtvis kommer stöta på fler utmaningar än det du ser vid första anblicken. 

– En hel del av det som måste göras kan man se med blotta ögat. Men kom ihåg att det sannolikt också finns en massa saker som du inte ser. Det är oftast stora och kostsamma saker som dränering, el, avlopp, att borra ny brunn och så vidare, säger Erika Åberg. 

Här gäller det att ta höjd – både i tidsplanen och i den ekonomiska kalkylen. Ofta kan de dolda felen vara de som är knepigast att åtgärda, enligt Robert Danielsson:  

– Nästan allt går att lösa och det behöver inte alltid bli dyrt. Men har du ett trähus och upptäcker att du har ruttna bottensyllar till exempel, då är det läge att ta in experthjälp. Vissa saker, som att byta ut de nedersta bärande balkarna i ett hus, ska man inte göra själv. 

Foto: Privat/Lisa Petersson

Lisa Petersson och Gusten Lantz köpte ett ödehus och totalrenoverade det. Så här fint blev det efter renoveringen.

LÄS MER: Lisa och Gusten köpte ödehus från 1912 – renoverade det till sin drömvilla 

3. Besikta ödehuset

Det går att besikta även ödehus. Då får du också en bättre uppfattning om hur mycket arbete du har framför dig. Även om du redan på förhand vet att huset kommer få oräkneliga anmärkningar kan det ändå vara en god idé.

– Det är aldrig fel att besikta ett hus och då får du en lista där det står vilka delar som behöver åtgärdas. Listan hjälper dig att prioritera och ger dig också rimliga förväntningar på hur mycket tid och pengar som kommer behövas för att restaurera huset, säger Erika Åberg.  

Robert Danielsson tipsar om att man också kan ta hjälp av Svenska byggnadsvårdsföreningens länsombud. 

– De är inte certifierade besiktningsmän, men de kan byggnadsvård och känner till äldre byggnadskonstruktion. Jag tycker att man sätter rivningsstämpel på gamla hus alldeles för lättvindigt i dag. Vi behöver besiktningsmän som står på husens sida, säger han.

Det man också ska tänka på när man renoverar, är att man bevarar den där riktigt bra kvaliteten så att huset håller för flera generationer framåt.

4. Behåll kvaliteten

Vissa ser ett ödehus som ett hopplöst projekt medan andra ser möjligheten att skapa ett underbart hem. Och även om huset ser skruttigt ut just nu har det många kvaliteter – det ska man inte glömma bort. 

– Jag tänker så här. Om ett hus har varit övergivet i årtionden men ändå står kvar, då är det av bra kvalitet. Det ska man också tänka på när man renoverar, är att man bevarar den där riktigt bra kvaliteten så att huset håller för flera generationer framåt, säger Erika Åberg som själv har gjort en varsam restaurering av sitt eget hus under drygt tretton år.

– Jag förespråkar byggnadsvård, att man renoverar med hjärtat och tar tillvara på det gamla husets fördelar även om det kräver en hel del sakletande. Man kan inte åka till det stora byggvaruhuset och få med sig allt man behöver hem. Det tar tid att hitta de där gamla dörrarna eller fönstren på återbruksmarknaden, men det är superroligt också. 

Foto: Istock

”Jag förespråkar byggnadsvård, att man renoverar med hjärtat och tar tillvara på det gamla husets fördelar även om det kräver en hel del sakletande”, säger Erika Åberg.

5. Vad kostar det att renovera ett ödehus?

Det går så klart inte att ge ett exakt svar på vad det kostar att renovera ett ödehus. Men Robert Danielsson brukar använda ett exempel med en mindre stuga när han är ute och föreläser. 

– Om du har det här lilla huset och gör allt arbete själv och har en tidsplan på 10 år, då kan man tänka sig att man kan klara sig på 200 000 kronor. Vill man ha samma hus snabbt och tar in mycket hjälp, då får man lägga på minst en miljon till, säger han. 

Det är vissa kostnader som är svåra att göra något åt – och där det inte spelar någon roll var i landet huset ligger. 

– Kostnader som är svåra att runda är exempelvis avlopp som kostar omkring 65 000 kronor. Ska du sen dra ny el så går det på 30 000 - 50 000 kronor, säger Robert Danielsson. 

Det är genom att göra det mesta av jobbet själv som man kan spara in mest pengar. Lägga om taket själv, gräva för avlopp och inte minst genom att köpa begagnat och återbruka. 

– De som tänker att hantverkare ska göra det mesta får räkna med att det blir dyrt. Då är det billigare att bygga ett nytt hus, säger Robert Danielsson. 

I just ödehusbranschen kan det faktiskt vara en fördel att ha en liten budget – för man tvingas låta renoveringen ta tid. Då undviker man att springa i väg och göra saker som man ångrar senare. 

LÄS MER: Emilia köpte ödegård för 35 000 kronor

6. Hantera svackorna

Ett byggprojekt vid sidan av det vanliga livet under många år – det säger sig själv att det kommer att komma svackor för den som vill rädda ett ödehus. Erika Åberg vet av egen erfarenhet: 

– När det är som bäst skapar arbetet en känsla av meningsfullhet, men det kommer svackor. En typiskt tung period är oktober och november när allt är mörkt, blött och kallt. Man har sitt vanliga jobb, kommer hem och ska dra på sig byggbrallorna och dra ut till sitt projekthus. 

Från början när man precis köpt huset, eller när man tar sig an ett nytt rum, då är entusiasmen på topp. 

– Sen går det över i en vanefas och därefter kommer känslan att det aldrig blir klart. Man har kanske spikat lister i månader, pengarna rinner i väg och folk frågar ”är ni klara med huset nu”. Då gäller det att ändå avsluta projektet man håller på med. Spika fast den där sista listen i rummet så att du sen kan stå där och känns dig nöjd innan du går vidare till nästa del, säger Erika Åberg. 

Hon poängterar också att ett hus som klarat att stå övergivet i årtionden också klarar av renoveringspauser. 

– Man kan medvetet behöva göra ett val att inte göra någonting med huset under ett par månader för att få tillbaka energin. Har man då en 10-årsplan så finns det utrymme för en paus, säger Erika.  

Foto: Malin af Kleen

Många undrar vad det kostar att renovera ett ödehus. Det är en fråga som är omöjlig att besvara, men det är genom att göra det mesta av jobbet själv som man kan spara in mest pengar. Tar man in hantverkare till allt blir det billigare att bygga nytt.

7. Sätt ramar – stoppa dig själv

Det är lätt hänt att renoveringen spårar ur när man har ett så stort projekt som ett helt hus. Man kanske lyfter på golvplankorna, kommer på att man även borde ta bort väggen och det ena leder till det andra. 

– För många kan det bli svårt att sätta stopp i tid. Plötsligt inser man att man gjort helt andra saker än vad det var tänkt från början för. Där behöver man sätta ramar för sig själv, tipsar Robert Danielsson. 

Han uppmanar till eftertanke. Kom ihåg vad det var som gjorde att du blev kär i huset. 

– Slarva inte bort husets själ, uppmanar Robert.  

Alla kan lära sig att slå in en spik och att sätta upp tapeter. Den största utmaningen är att klara den mentala påfrestningen.

8. Låt dig inte avskräckas – det mesta går att lösa

För att ta sig an ett ödehus krävs envishet och en förmåga att se möjligheter där andra ser problem. Det mesta går faktiskt att fixa – en del saker tar bara lite längre tid. 

– Man hör andra säga att det är synd om någon som ska behöva renovera så mycket. Men vi som tycker om byggnadsvård ser det snarare som en ynnest att få pyssla om ett gammalt hus, säger Erika Åberg.

När hon själv köpte sitt hus för 14 år sedan fick hon en lista av besiktningsmannen med 62 punkter som måste åtgärdas. 

– Om vi då hade förstått exakt hur mycket jobb som skulle krävas är jag inte säker på att vi hade köpt det. Samtidigt har det varit så otroligt utvecklande. Man lär sig saker med kroppen och hittar en gemenskap med de man restaurerar tillsammans med. Man bygger relationer och en teamkänsla, säger hon. 

En av de största utmaningarna med att rädda ett ödehus är den mentala biten. 

– Det som jag tror ger mest ångest är rötskador och mögel och speciellt om det nått konstruktionen. Men det går att rädda. Det är det som är så sympatiskt med gamla hus som är byggda på 50-talet eller tidigare. De är konstruerade på ett sätt som gör att de går att laga och byta ut delar som blivit skadade, säger Erika Åberg.  

Foto: Paulina Pazdalski, Esoft

Den här gamla skolbyggnaden var till salu för 195 000 kronor i höstas, men budgivningen gjorde att priset steg med mer än det dubbla.

LÄS MER: Lisa och Gusten köpte ödehus från 1912 – renoverade det till sin drömvilla

LÄS MER: Spännande ödehus och ruckel som var till salu 2019

Vi använder cookies för att förbättra funktionaliteten på våra sajter, för att kunna rikta relevant innehåll och annonser till dig och för att vi ska kunna säkerställa att tjänsterna fungerar som de ska.

Läs mer

Gör som 127 000 andra - Inspireras av Leva&Bo! Se erbjudande