8 viktiga saker att tänka på när du ska köpa hus
Köpa hus är livets största affär för många.
Det är mycket att tänka på vid ett husköp.
Här får du 8 viktiga råd och tips från proffsen.
1. Bolån på banken
Innan du börjar leta hus bör du se till att få ett förhandsbesked om lån av banken. Kontakta din banktjänsteman. Efter en genomgång av din ekonomi får du veta hur stor summa du har råd att köpa för. Jämför sedan bankernas räntor och lånevillkor.
Villalån brukar delas upp i två delar – bottenlån och topplån. Mellan 75 och 85 procent av huspriset kan du vanligtvis få bottenlån på. De resterande 15 till 25 procenten blir topplån. Där är räntan några procent högre än vid bottenlån. Dessutom är topplånet alltid rörligt. Det innebär att räntan kan ändras dagligen.
Det vanligaste villalånet har rak amortering. Då är amorteringsbeloppet lika stort varje månad under hela lånetiden. Räntan beräknas på restskulden. Därför kommer ett lån med rak amortering att kosta mindre varje gång som du betalar av på lånet.
Du kan välja mellan bunden och rörlig ränta eller ha en kombination av båda. Räntan kan bindas i olika perioder. Det vanligaste är att binda den i två eller fem år.
Presenteras av Länsförsäkringar
Detta är en redaktionell artikel från LEVA & BO som ingår i ett ämne som Länsförsäkringar valt att sponsra. Företaget har inget inflytande över artikelns innehåll.
LÄS OCKSÅ: 5 tips på hur du får bra bolånevillkor
2. Nya amorteringskrav – vad innebär det?
Den 1 mars 2018 träder de nya hårdare amorteringskraven för bolånekunder i kraft. Då kommer alla nya bolånekunder som lånar mer än 4,5 gånger sin bruttoinkomst att behöva amortera en extra procentenhet mer av bolånet per år. Det gäller utöver redan befintliga amorteringsregler. De lån du redan har påverkas inte av det skärpta kravet.
Lånar du över 70 procent av bostadens marknadsvärde amorterar du 2 procent per år av hela beloppet.
Lånar du 50-70 procent av bostadens marknadsvärde amorterar du 1 proent per år av hela beloppet.
Lånar du mindre än 50 procent av bostadens marknadsvärde finns det inga krav på amortering.
Vill du låna ett belopp som är mer än 4,5 gånger din bruttoårsinkomst måste du alltså amortera ytterligare 1 procentenhet utöver de gamla kraven.
Varför Finansinspektionen ändrat på amorteringskraven är för att hushållen i Sverige har stora skulder, undvikit att amortera och räntorna är låga, samtidigt som bostadspriserna har ökat, vilket gör svensk ekonomi mycket sårbar.
HÄR är allt du behöver veta om nya amorteringskravet!
3. Hitta rätt hus – gå på många visningar
Förbered dig noga innan du slår till. Gå på flera husvisningar och ställ många frågor till mäklare och säljare. Dra dig inte för att knacka på hos grannar i området där du tittar på hus. En del grannar brukar hålla sig mycket väl informerade och vet ofta vilka hus som har skavanker. Ju mer du kan, desto enklare blir det att slå till när du har hittat drömhuset.
Ignorera inte din magkänsla vid husvisningar. Om du kommer in i ett hus och känner en obehaglig lukt från källaren ska du inte strunta i det utan försöka ta reda på orsaken. Du kan även själv kolla att alla kranar fungerar, om det drar någonstans och hur det ser ut i skåpen, bland annat. Studera även de närmaste omgivningarna. Hur är grannarnas insyn?
Håll bevakning på Hemnet, Blocket bostad, Hittahem, Booli och Bovision när det gäller nya hus som läggs ut på nätet. Då kan du ha tur att vara först och ligga steget före de andra hågade husköparna.
LÄS OCKSÅ: 11 viktiga saker att tänka på när du ska köpa bostadsrätt
4. Besiktning
En överlåtelsebesiktning är en noggrann byggteknisk undersökning, som ska avslöja eventuella brister i huset och ge ett grepp om renoveringsbehovet. En sådan ska alltid göras. Och det före husköpet. Du som köpare har undersökningsplikt, enligt den så kallade Jordabalken, alltså en skyldighet enligt lag att ta reda på husets skick.
Försök att hitta en seriös och erfaren besiktningsman. Gå gärna via SBR – Svenska Byggingenjörers Riksförbund – för att leta besiktningsman. SBR har en fastighetsrättslig nämnd som kontrollerar att deras besiktningsförrättare följer de regler och rekommendationer som finns för husbesiktningar. Kanske känner även konsumentvägledaren i din kommun eller din rådgivare på banken till bra och kunniga besiktningsmän.
Följ helst med själv under besiktningen. Då kan du se eventuella fel i huset och ta ställning till om du vill fullfölja husköpet. Att bara få ett detaljerat protokoll är aldrig lika bra som att även få se felen med blotta ögat. Dessutom får du lära känna huset på ett ingående sätt.
Priset för en normal besiktning brukar vara cirka 7 000 kronor. Är priset väldigt lågt, under 2 000 kronor, rör det sig förmodligen inte om en noggrann överlåtelsebesiktning.
LÄS OCKSÅ: Supermäklaren: Så gör du bostadskarriär
5. Budgivning
Nu ska det avgöras vem som får köpa huset. Vid en öppen budgivning ger du ditt bud muntligen. Vid en sluten budgivning ska budet skrivas. Det förekommer även en variant av båda sorterna. En öppen budgivning kan exempelvis avslutas med en sluten budgivning.
Bestäm dig redan innan budgivningen hur högt du är beredd att gå i pris. Det kan vara lätt att ryckas med i stridens hetta och ta i för mycket.
Det behöver inte vara högsta budet som vinner. Säljaren kan välja vilken köpare den vill. Kanske tycker säljaren att en tidig tillträdesdag är viktigare än ett högre pris. Eller så känner sig säljaren helt enkelt tryggare med en viss köpare.
Kom ihåg att ditt bud inte är bindande, inte ens om det är skriftligt. Det är först när köpekontraktet är underskrivet av båda parter - säljaren och du som köpare – som budet blir bindande.
LÄS OCKSÅ: Mäklarens bästa tips – så vinner du budgivningen
6. Skriva kontrakt
När det gäller husköp används dubbla handlingar. Först skrivs köpekontraktet och sedan, ibland efter flera månader, köpebrevet. Det bästa är att få alla papper hemskickade i god tid innan allt ska skrivas under. Då kan du i lugn och ro gå igenom kontraktet. Helst tillsammans med en kontraktskunnig person. Kontraktskrivningen sker sedan vanligen på mäklarens kontor.
Det är viktigt att du inte skriver under så länge du tycker att något är oklart. Fråga hellre en gång för mycket än för lite. Var inte rädd för att verka dum. Detta är en mycket viktig stund och det gäller att du har läget exakt under kontroll.
Köpekontraktet innehåller alla viktiga fakta kring husköpet. Det tar - förstås - upp priset på huset och olika villkor för att affären ska genomföras: När ska inflyttningen ske? Tillträdesdagen skrivs in här.
I samband med kontraktsskrivningen betalar du handpenning. Den brukar ligga på cirka tio procent av köpesumman. Vill du, av någon anledning, senare dra dig ur husköpet riskerar du att förlora handpenningen.
Normalt sker kontraktsskrivningen när banklånet är godkänt och överlåtelsebesiktningen utförd.
LÄS OCKSÅ: 10 tips för att hitta rätt mäklare
7. Dolda fel
Ett dolt fel är ett fel som fanns i huset vid försäljningen men inte kunde upptäckas vid en noggrann undersökning/besiktning. Köparen ska inte heller ha kunnat antagit felet med tanke på husets ålder, pris och skick. Det vanligaste dolda felet är fuktskador.
Som köpare kan du kräva att få skadan reparerad, få avdrag på huspriset eller pengar i handen, om felet är dolt. Enligt lagen kan säljaren tvingas betala för dolda fel och skador som upptäcks upp till tio år efter försäljningen.
Är huset gammalt och slitet brukar det dock vara svårt att få ersättning för dolda fel från säljaren. Du kan till exempel inte förvänta dig att dräneringen och avloppet ska vara helt felfria i ett 100 år gammalt hus. I praktiken är det i första hand brister i byggnadens konstruktion eller utförande (exempelvis byggfusk) som säljaren kan bli ersättningskyldig för som dolt fel.
Är det svårt att komma överens med säljaren när det gäller ersättning för dolda fel kan du vända dig till domstol. Är det dolda felet stort kan du försöka häva husköpet genom att stämma säljaren vid tingsrätt inom ett år efter köpet.
Besiktningsmannen kan aldrig bli ansvarig för dolda fel. En besiktningsman måste däremot notera i protokollet om han ser fuktfläckar eller andra tecken på att något verkar konstigt. Han ska också notera de risker som dessa tecken kan komma att innebära.
LÄS OCKSÅ: Allt du behöver veta om dolda fel
8. Viktigast att tänka på enligt experterna
Emma Persson, boendeekonom, SBAB:
Vad är det viktigaste att tänka på för den som ska köpa hus?
– När du köper ett hus är det bra att noga gå igenom de dokument som finns om bostaden. Du som köpare har nämligen undersökningsplikt, vilket innebär att du har en skyldighet att ta reda på husets skick. Det handlar förstås om att noga läsa objektsbeskrivningen men också energideklarationen och besiktningsprotokollet om sådant finns. Genom att läsa dem kan du bilda dig en bra uppfattning om vilket skick huset är i. Därmed vet du också om du står inför att behöva renovera huset samt mer om driftskostnaderna. För att få veta mer om energideklarationer finns det bra information på Boverkets hemsida.
– Några andra saker som kan vara bra att titta lite extra på:
• Om upplåtelseformen är tomträtt eller friköpt. Är det tomträtt tillkommer en avgift, vilket bör stå i objektsbeskrivningen.
• Vad är det för uppvärmning? Det påverkar kostnaden du får för att värma upp huset. På Energimyndighetens hemsida finns mycket bra att läsa om uppvärmning och hur du kan energieffektivisera för att få ner driftskostnaderna.
• Byggår, fasad, vilken typ av grund och fönster huset har påverkar dina kommande kostnader för underhåll samt driftskostnaderna. Fundera över om något behöver göras inom den närmaste framtiden och ta höjd för det i din budget.
• Är en radonmätning gjord? Du kan läsa mer om radon på Strålsäkerhetsmyndighetens hemsida.
• Hur mycket pantbrev finns uttagna i fastigheten? Pantbreven måste motsvara det belopp du har i bolån och är förenade med en kostnad om du behöver ta ut nya (2 % + en administrativ avgift).
Vilken är den vanligaste fallgropen för en blivande husköpare?
– Ett husköp innebär för många att förverkliga en dröm om den perfekta trädgården där barnen ska leka och där man ska ha stora middagsbjudningar för vänner och familj. I verkligheten kan det bli till ett ständigt pågående renoveringsprojekt som tar mycket tid och som ofta kostar mer än vad man budgeterat för. Det gäller att inte köpa mer än vad man klarar av, både ekonomiskt och tidsmässigt. Försök att vara så rationell och kalkylerande det någonsin går.
Är det köparens eller säljarens marknad som råder?
– Enligt den gängse definitionen så råder just nu köparens marknad. Priserna har inte minskat lika mycket för villor och utbudet har inte heller ökat lika mycket som för bostadsrätter, men utbudet är större och priserna har pressats något. Dessutom påverkar reglerna om amorteringskrav mer ju dyrare objektet är, vilket ju ofta villorna är. Men här finns en del regionala skillnader, mest påverkas marknaderna i våra storstäder där husen är som dyrast.
Vad tror du om prisutvecklingen på hus framöver?
– Eftersom inget har förändrats i de underliggande faktorerna som exempelvis räntan och arbetslösheten så borde det finnas utrymme för en viss återhämtning under året. Men det är för tidigt att säga hur amorteringskrav och psykologin påverkar marknaden. Gör alltid ett väl avvägt köp och se det som att du ska bo under lång tid, vilket man ju ofta gör när man köper ett hus.
Vilka är dina bästa råd till husköpare?
– Att vara påläst om allt från själva objektet till prisutveckling och ränteläge. Undersökningsplikten är långtgående och det vilar ett stort ansvar på dig som köpare. Ta det på allvar. Köp ett hus som du har råd med och som inte bara ska förverkliga drömmar om hur det ska bli i framtiden. Vägen dit kan vara lång, krokig och bli dyrare än vad du tänkt.
Sofia Elfsson da Costa, fastighetsmäklare, ESNY:
Vad är det viktigaste att tänka på för den som ska köpa hus?
– När det gäller hus är det många parametrar man bör tänka på, besiktning är en av de allra viktigaste bitarna att se över. Att köpa ett hus är en av de största affärerna man kan göra – här är det viktigt att ha koll på precis allt. Ta gärna med någon kunnig vän/besiktningsman på visningen om det är första huset. Om du har anlitat en mäklare till försäljning av ditt nuvarande boende kan du alltid bolla med hen, vi är till för att hjälpa till vid både köp och försäljning.
Vilken är den vanligaste fallgropen för en blivande husköpare?
– Att man inte har koll på besiktningen, att de finns dolda fel och att man inte fullgör sin fullständiga undersökningsplikt vid köpet.
Är det köparens eller säljarens marknad som råder?
– Även här är det köparens marknads som råder, även om utbudet på hus är inte lika stort som bostadsrätter så det har heller inte påverkats lika mycket av prisnedgången vi har sett på lägenheter. Hus är mer unika och här gäller det att hitta rätt köpare till rätt hus.
Vad tror du om prisutvecklingen på hus framöver?
– Även här tror jag på att det kommer att stabiliseras, även om prisnedgången inte har varit lika tydlig som bostadsrätter så tror vi att det kommer att återhämtas.
Vilka är dina bästa råd till husköpare?
– Att vara ordentligt påläst så att du vet vad du köper, ta hjälp och råd från andra som har koll på läget om det är första huset. Var inte rädd för att fråga! Ingen fråga är dum.
LÄS OCKSÅ: Så höjer du värdet på din bostad – mäklarens tips
