11 viktiga saker att tänka på när du ska köpa bostadsrätt
Att köpa en bostadsrätt är en mycket stor affär för de allra flesta.
Här får du proffsens viktiga råd och tips inför bostadsaffären.
En checklista med 11 viktiga punkter att bocka av!
1. Bolån
Se över din ekonomi med hjälp av banken så att du får reda på hur mycket du har råd med. Ansök sedan om bolån. Du får låna upp till 85 procent av bostadens värde. Resterande summa, den så kallade kontantinsatsen, behöver du betala själv. Jämför bolåneräntorna och bolånevillkoren från olika banker.
LÄS OCKSÅ: 5 tips på hur du får bra bolånevillkor
2. Nya amorteringskrav – vad innebär det?
Den 1 mars 2018 träder de nya hårdare amorteringskraven för bolånekunder i kraft. Då kommer alla nya bolånekunder som lånar mer än 4,5 gånger sin bruttoinkomst att behöva amortera en extra procentenhet mer av bolånet per år. Det gäller utöver redan befintliga amorteringsregler. De lån du redan har påverkas inte av det skärpta kravet.
Lånar du över 70 procent av bostadens marknadsvärde amorterar du 2 procent per år av hela beloppet.
Lånar du 50-70 procent av bostadens marknadsvärde amorterar du 1 proent per år av hela beloppet.
Lånar du mindre än 50 procent av bostadens marknadsvärde finns det inga krav på amortering.
Vill du låna ett belopp som är mer än 4,5 gånger din bruttoårsinkomst måste du alltså amortera ytterligare 1 procentenhet utöver de gamla kraven.
Varför Finansinspektionen ändrat på amorteringskraven är för att hushållen i Sverige har stora skulder, undvikit att amortera och räntorna är låga, samtidigt som bostadspriserna har ökat, vilket gör svensk ekonomi mycket sårbar.
HÄR får du veta allt du behöver veta om det nya amorteringskravet!
Presenteras av Länsförsäkringar
Detta är en redaktionell artikel från LEVA & BO som ingår i ett ämne som Länsförsäkringar valt att sponsra. Företaget har inget inflytande över artikelns innehåll.
3. Gå på visningar – förbered dig
Visningar av lägenheter är av tradition på söndagar och måndagkvällar. Se till att strukturera upp visningarna som du ska gå på – när de är, på vilka adresser och så vidare. Glöm inte mobilen för att anteckna och ta bilder – och för att hitta rätt med hjälp av karta.
4. Hitta rätt bostad
Gå på flera olika visningar. Titta noga, jämför och ställ frågor till mäklarna. Lista gärna det som du absolut inte vill kompromissa med: det kan gälla antal rum, om du är känslig för lyhördhet eller så har du kanske krav på hiss. Tänk dock på att alla lägenheter har någonting som är negativt, eller åtminstone mindre positivt. Framförallt i lite äldre fastigheter. Stirra dig inte blind på den den fula fasaden, men inte heller på den vackra kakelugnen.
Ett tips: Om du vet vilket område du i första hand är intresserad av kan du studera statistik för slutpriser och prisutvecklingen, bland annat på Svensk mäklarstatistik eller Hemnet.
LÄS OCKSÅ: 10 tips för att välja rätt mäklare
5. Efter visningarna
När du kommer tillbaka hem från visningarna kan det vara bra att tänka efter en extra gång på vad du har upplevt och smälta alla intryck. Det är lätt att hamna i ett slags rus orsakat av, kanske, förförande doftljus och vackra blombuketter. Du kan komma att känna dig "nyförälskad" i bostaden du varit och tittat på. Den känslan är förrädisk och kan stå dig dyrt. Därför kan det vara bra att ha ett bollplank. I fall du hade med dig någon på visningen är det läge att diskutera med den personen vad hen tyckte om bostaden så att du "landar" ordentligt.
6. Kontakta bostadsrättsföreningen – bli godkänd
Sätt dig in i bostadsrättsföreningens regelverk så att du vet vad du köper dig in i. Be att få tala med föreningens kontaktperson, fråga vilka renoveringar som har gjorts och om det är några andra på gång. Olika bostadsrättsföreningar har olika regler. Generellt gäller att du som bostadsrättsinnehavare ska betala din månadsavgift i tid och har ett underhållsansvar – du ska reparera sådant som går sönder. Föreningen måste också godkänna dig som ägare till bostadsrätten, men det görs först efter kontraktskrivning och brukar sällan vara ett problem.
LÄS OCKSÅ: Så höjer du värdet på din bostad
7. Gör en budget
Gör en budget för dina kommande bostadskostnader. Förutom kontantinsatsen betalar du en månadsavgift (som även ibland kallas årsavgift) till bostadsrättsföreningen. Den går till underhåll av fastigheten. Kontrollera även bostadsrättsföreningens ekonomi – för den blir också en del av din ekonomi. Läs årsredovisningen. Ifall ekonomin är dålig riskerar årsavgifterna (och därmed din månadskostnad) att bli högre.
8. Undersök bostaden – det ingår i din undersökningsplikt
Du som köpare omfattas av en stor undersökningsplikt. Det betyder att det är du som ska försäkra sig om att alla eventuella fel och brister är kända inför köpet. Du kan inte i efterhand få ersättning för fel som du borde ha upptäckt. Var extra petig när du undersöker köket och badrummet. Säljaren av en bostadsrätt bär ansvaret för eventuella fel i två år efter överlåtelsen. Men för att du ska få ersättning av säljaren ska felet inte ha gått att upptäcka innan köpet. Det ska heller inte ha varit förväntat med tanke på bostadens ålder, skick eller konstruktion. Ta hjälp av en seriös och erfaren besiktningsman.
9. Budgivningen – kom ihåg att vara förberedd
Är det flera som är intresserade av bostaden blir det budgivning. Bud kan lämnas muntligt eller skriftligt – över telefon, via mejl eller sms. Sätt gärna en övre gräns för vad du vill betala innan budgivningen börjar. Då minimerar du risken att ryckas med i den, oftast, hetsiga stämningen. Det är också viktigt att veta att ditt bud inte är bindande förrän kontraktet är påskrivet.
LÄS OCKSÅ: Så vinner du budgivningen – mäklarens bästa knep
10. Skriva kontrakt – betala handpenning
Försäkra dig om att du förstår allt som står i kontraktet innan du skriver på. Mäklaren ska kunna förklara allt sakligt och pedagogiskt. I samband med kontraktsskrivningen ska du betala handpenningen, den är oftast tio procent av köpeskillingen. Kontraktsskrivningen sker för det mesta på mäklarens kontor. Överlåtelsen av bostaden sker däremot mestadels på köparens bank. Kontraktet gås igenom och om allt är riktigt och korrekt överförs sedan köpeskillingen till säljarens konto. Bostadsaffären är därmed genomförd.
11. Experternas bästa råd
Boendeekonom Emma Persson, SBAB:
Vad är det viktigaste att tänka på för den som ska köpa lägenhet?
– Det viktigaste att tänka på är att göra hemläxan kring sin egen privatekonomi. Börja med en kalkyl på bankens hemsida och räkna ut vad du får låna. Därefter ska du fundera på dina egna förutsättningar – nu och i framtiden. Hur mycket pengar behöver du ha över till annat? Har du råd att spara – och får du någon liten buffert över? Vad händer om räntan stiger och månadsbetalningarna ökar?
– Det är också viktigt att titta på föreningens ekonomi om du köper bostadsrätt. Finns det till exempel risk för att föreningen behöver höja avgiften om räntan stiger eller ta upp nya lån om något händer i fastigheten? Och i sådana fall, har du råd med det? Känns det svårt att läsa årsredovisningen, ta hjälp av någon som kan. Det blir allt vanligare att mäklaren redan i annonsen skriver något om hur föreningen mår, men titta även i årsredovisningen själv.
Vilken är den vanligaste fallgropen för en blivande lägenhetsköpare?
– För många är det vanligt att man förälskar sig i ett objekt och dras med i en budgivning eller köper lite dyrare än vad man hade tänkt sig. En del människor kan nog också vara tillvanda vid det låga ränteläget och ständigt stigande priser – vilket inte alls behöver vara den verklighet som gäller framöver. Det gäller att tänka på alla upptänkliga scenarier – och konsekvenserna för din egen privatekonomi om något händer.
– Sedan glömmer en del att studera föreningens ekonomi. Årsredovisningen känns snårig och man förstår inte riktigt siffrorna som står där. Men det kan få stor påverkan på din egen ekonomi, så mitt råd är att verkligen sätta sig in i det där. Sök på nätet, räkna, var frågvis och ta hjälp!
Är det köparens eller säljarens marknad för tillfället?
– Om man med köparens marknad menar att det finns ett stort utbud och en allmän prispress så är det ett sådant läge vi just nu ser på bostadsmarknaden. Som köpare är det här ett gyllene tillfälle att verkligen ta tid på sig, titta på många objekt, räkna och fundera. Men har man som köpare något att sälja också – då kanske man inte får lika mycket betalt som man tänkt sig. Här är det ännu viktigare att räkna på olika scenarier – vad händer om du inte får det pris du tänkt dig för din lägenhet? Ett råd kan också vara att sälja först så att du verkligen vet vad du har att röra dig med i nästa bostadsaffär.
Vad tror du om prisutvecklingen på lägenheter framöver?
– Fortfarande finns de indikatorer kvar som hittills drivit priserna uppåt – en stark svensk ekonomi, låga räntor och en efterfrågan på bostäder. Det som har förändrats är att utbudet av bostäder har ökat. Och när det kommer till människor och ekonomi finns det alltid ett visst mått av psykologi inblandat. En del mäklare vittnar mycket riktigt om att köparna just nu är avvaktande. Ingen vill ju köpa om man tror att priserna kommer att gå ner ytterligare. Till det kommer de effekter som de införda amorteringskraven ger – det kan påverka vad människor har råd att betala för bostäderna. På vilken prisnivå köpare och säljare åter möts får vi se under de kommande månaderna.
Vilka är dina bästa råd till lägenhetsköpare?
– Läs på om prisstatistik i området, bostadsrättsföreningens ekonomi och räkna på olika scenarier – som höjd ränta och minskad inkomst. Tänk långsiktigt och försök förhålla dig kallsinnig till den där fantastiska balkongen i söderläge. Du ska ha råd med den också!
Fastighetsmäklare Sofia Elfsson, ESNY:
Vad är det viktigaste att tänka på för den som ska köpa lägenhet?
– Jag brukar säga att "känslan" är viktigast, det är ju här du ska bo i många år framåt. Du måste må bra. Jag säljer alltid in känslan först! Sedan är det såklart som alla säger, läget, förutom det så är det viktigt att titta på föreningens ekonomi, speciellt i dagsläget då de flesta banker tar föreningens ekonomi in i beräkning när de lånar ut pengar. Föreningens ekonomi säger också mycket om hur exempelvis månadsavgiften kommer att förändras över tid.
Vilken är den vanligaste fallgropen för en blivande lägenhetsköpare?
– Många har ofta fokus på att det ska vara en "bra affär" men vem vill bo i en affär? Man ska trivas där man bor. DET är affärsmässigt, om du trivs där du bor kommer andra att trivas och då säkrar du upp ditt värde. En lägenhet som ser "billig" ut är det oftast av någon anledning.
– Men, åter igen, föreningen är en viktig aspekt, och något man inte alltid kommer ihåg att kolla upp är om föreningen äger marken – äger föreningen inte marken betalar de en tomträttsavgäld vilket kan påverka föreningens ekonomi på många sätt. Månadsavgiften som syns i annonsen är inte allt – många går bet på att man inte tittar på hur stabil föreningen är.
Är det köparens eller säljarens marknad för tillfället?
– Jag skulle säga att det just nu är köparens marknad. Köpare och säljare har i dagsläget väldigt svårt att mötas på en nivå som båda accepterar, makten sitter hos köparen som har väldigt mycket val givet det stora utbudet på framförallt bostadsrätter.
Vad tror du om prisutvecklingen på lägenheter framöver?
– Jag tror att marknaden kommer stabilisera sig, vi ser redan stor skillnad på antalet avslutade affärer jämfört med i slutet på 2017 när det praktiskt taget stod helt stilla.
Vilka är dina bästa råd till lägenhetsköpare?
– Läs på och kom förberedd till visningen. Går du på en lägenhetsvisning är det bra att känna till så mycket som möjligt redan innan så att du kan ställa rätt frågor på plats, utnyttja mäklarens kunskap för att få svar på dina frågor och få råd och tips genom hela köp-processen. Vi är inte bara till för säljarna som många tror utan givetvis vill vi hjälpa köparna med att känna sig trygga genom hela processen.
LÄS OCKSÅ: Checklistan du behöver när du ska köpa hus
