Allt du behöver veta om dolda fel efter bostadsköp
Dolda fel kan ställa till det på olika sätt.
En oväntad fuktskada i badrummet kan göra att du har rätt till ersättning från säljaren – men det är inte säkert. Det är mycket att sätta sig in i när det gäller regelverket.
Här är allt du behöver veta om dolda fel i hus och bostadsrätter.
Har du upptäckt något som inte fungerar som det ska i huset eller lägenheten du köpt? Som dolda fel räknas "fel eller brister som funnits redan vid husköpet men som inte upptäckts trots noggrann besiktning". Det är sådana fel som du inte ens kunde förväntas upptäcka även om du undersökte huset mycket noga innan köpet.
Dolda fel förekommer mest i våtutrymmen och i bärande delar. Speciellt riskfyllda konstruktioner är invändig isolering på källarvägg och uteluftsventilerad krypgrund.
Felen beror oftast på fukt, röta och mögel.
En ny typ av dolda fel, som blivit allt vanligare, är brännskador på isolering och ledningar. Dessa skador brukar orsakas av felaktigt monterade spotlights.
För att något ska räknas som ett dolt fel får livslängden på den skadade delen inte vara utgången. Alla delar i huset har en viss beräknad livslängd – viktigaste delarna är tak, golv och dränering.
LÄS OCKSÅ: Amorteringskrav – hur fungerar det egentligen?
När du upptäcker ett dolt fel
Du ska informera säljaren om felet inom skälig tid, som det heter. Det innebär cirka sex månader. Vill inte säljaren kännas vid felet och ge ersättning är det upp till dig att föra fallet vidare rättsligt. Ett tips är att kontakta en advokat för rådgivning kring just ditt upptäckta fel. Advokaten kan ta reda på och se vilka tidigare fall det funnits med denna typ av fel och hur domarna blivit. Domar i Högsta domstolen bildar rättspraxis.
En köpare har tio år på sig – från tillträdet till huset – att upptäcka dolda fel för att få avdrag av köpesumman. Ifall felet beror på försummelse från säljaren eller om huset/bostaden inte uppfyller vad säljaren har lovat kan köparen dessutom ha rätt till skadestånd.
Om felet anses vara av väsentlig betydelse kan du som köpare – inom ett år från tillträdet – kräva att kontraktet hävs och låta köpet gå tillbaka. Om säljaren "handlat svikligt", det vill säga lurat dig, kan du kräva att få häva köpet även efter mer än ett år.
Det bästa är naturligtvis att det aldrig dyker upp några dolda fel. För att minimera risken har du som köpare flera saker att tänka på. Först och främst undersökningsplikt.
LÄS OCKSÅ: 5 tips på hur du får bra bolånevillkor
Undersökningsplikt
Som köpare ska du noga undersöka bostaden du vill köpa. Testa så att saker och ting fungerar som de ska. Utforska ordentligt. Glöm inte att:
Skruva på kranar
Spola i toaletten
Titta under mattor
Kolla bakom tavlor
Kika in i garderober
Tänd och släck lampor
Gå ut och studera balkongen och/eller verandan
Undersökningsplikten – i lagen jordabalken – lägger stort ansvar på dig som köpare. Du kan inte få ersättning i efterhand av säljaren för fel som du missat och borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning.
Få privatpersoner har kunskapen och erfarenheten för att klara av att genomföra en sådan ingående undersökning. Därför är det för det mesta nödvändigt att anlita en besiktningsman.
LÄS OCKSÅ: 14 tips när du ska köpa ny bostad
Besiktning
Vid besiktningen utförs i första hand en översikt av huset, så kallad okulär besiktning. Det innebär att besiktningsmannen undersöker saker i huset med hjälp av sin syn, lukt och hörsel. Exempel på saker som undersöks är:
Fasad
Tak
Väggar
Vind
Grundkonstruktion
Våtutrymmen
Kök
Fönster
När besiktningen är klar får du ett besiktningsprotokoll där eventuella fel tagits upp. Felen som finns noterade i protokollet kan du inte i efterhand begära ersättning för.
Besiktningsmannen brukar inte undersöka allting i huset. Ofta utelämnas ventilation, el, enskilt avlopp och murstockar. Det kan du behöva ta speciella fackmän till hjälp för att kontrollera.
Källa: omboende.se, byggahus.se
