Hoppsan!

Ett tekniskt fel har uppstått. Din skärm är smalare än innehållet på denna sida. Vill du visa Expressen i ett bättre anpassat format?

Du kan alltid välja vilket format sidan ska visas i, i sajtens sidfot.

Gustav Juntti

Sverige behöver en bättre mäklarkultur

Svenska bostadsannonser måste följa lagen - som gynnar säljaren.
Foto: TOMAS ONEBORG / SVD / TT

För många är bostaden livets största investering. Ska man punga ut flera miljoner vill man gärna veta vad som ingår i priset. 

Detta är en osignerad ledartext. Expressens politiska hållning är liberal.

Men istället för raka fakta i bostadsannonserna får man snarare utstå något som mer liknar avancerad språkslalom. Det borde inte vara så svårt att ta sig förbi porten till en ny lägenhet.

Smaka på en portion ur annonsbuffén. En etta på bottenplan i en av Stockholms närförorter hade "hjälpsamt ljusinsläpp". Vad betyder det? En annan hade "fina rumssamband" och en tredjes balkong låg "i bästa västerläge". Ett matematiskt optimerat skuggläge, alltså. 

Stockholms bostadsrätter är genomgående "välbevarade" - vilket är kodord för gammalt men beboeligt - och alla är "välplanerade". Undra på att priserna är höga: allt är perfekt.

Dessa språkliga krumbukter är inom ramen för marknadsföringslagen (MFL). Subjektiva objektsbeskrivningar vänder sig till intressenter och inte allmänheten, så lagens förbud mot vilseledande information sätts ur spel. Alltid finns det någon som tycker att ett ställe är välplanerat. Hur en annons på egen hand kan urskilja intressenter från allmänheten är oklart.

God mäklarkultur ger höga priser

Språkinflationen är inte heller ett etiskt problem. Sveriges mäklare ska enligt fastighetsmäklarlagen (FML) följa "god fastighetsmäklarsed".

Lagtexten förklarar inte vad seden innebär, men ur förarbetena kan utläsas att termen bygger på "opartiskhet" mot säljare och köpare och en tanke om "omsorgsfullt" handlande. Vid lagstiftningsdags definierades dock omsorgsplikten och opartiskheten som bitar av god fastighetsmäklarsed. 

En definition som inkluderar samma begrepp som definitionen avser förklara kallas inom formell logik för ett cirkelresonemang. Svensk mäklarsed är ett tydligt exempel på detta.

Opartiskhet ligger till grund för att bedöma om god mäklarsed följs. Samtidigt framhåller FML att mäklare, inom ramen för god mäklarsed, ska "särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen". En opartisk mäklare är en bra mäklare, och en bra mäklare ska gynna säljaren. 

Både säljare och mäklare har ett egenintresse av vinstmaximering. Den beskrivning som ger maximal profit är sannolikt inte den neutrala beskrivning som är snällast mot köparens budget. Det finns ekonomiska incitament till skönmålning, men inga för opartiskhet. Alla utom köparen tjänar på det.

En bättre lag krävs

FML ändrades senast 2011. Enligt branschorganisationen Mäklarsamfundet tillkom ändringen på grund av "att mäklare har svårt att vara opartiska". Statistik från den ansvariga tillsynsmyndigheten Fastighetsmäklarinspektionen visar att 41 av 68 disciplinärenden gällde mäklare i Stockholm. Det beror förmodligen på mängden fastighetsförmedlare i Mä(k)lardalen, men visar också avigsidan på huvudstadens bostadsmarknad.

I boken Freakonomics visade ekonomen Steven Levitt och journalisten Stephen Dubner bland annat hur mäklares kunskapsövertag gentemot säljare innebär en personlig ekonomisk vinst. Deras poäng (vilken även är min) är inte att mäklare är dåliga personer, utan just personer, som likt alla andra svarar på incitament.

Jämfört med länder som Danmark, England och Tyskland sticker Sverige ut på detta område. Det behövs en bättre lag som reder ut hur opartiskhet och ett juridiskt påbjudet egenintresse är förenliga. Sverige behöver en ny mäklarkultur.