1. Få din bostad värderad
Ska du sälja din bostad så betyder det vanligtvis att du ska köpa en ny. Då kan det vara bra att veta hur mycket du kan få för ditt nuvarande hem för att veta hur mycket du har råd att betala för det nya.
Hur mycket du kan få för din bostad beror på flera faktorer, bland annat läget och vilket skick bostaden är i. För att få en fingervisning om värdet på din bostad kan du gå in och titta på hur mycket liknande bostäder i ditt område sålts för på Hemnet eller Mäklarstatistik. Du kan även kontakta en mäklare då många av dem erbjuder kostnadsfria värderingar.
LÄS MER: Checklista: Flytta hemifrån – allt du behöver tänka på
2. Skaffa en rutinerad mäklare
Att anlita en mäklare i samband med en hus- eller lägenhetsförsäljning är inget måste men det har många fördelar eftersom mäklaren ordnar med allt från värdering och fotografering, till annonsering, visning och kontraktskrivning.
Nöj dig dock inte med första bästa utan kontakta gärna minst två olika mäklare som kan området du bor i för att se vad de erbjuder för tjänster.
Du kan även besöka sajten Mäklarkoll. Det är en gratis tjänst där du kan hitta och jämföra mäklare i just det område du bor i. Där kan du ta del av insamlad data om bostadsförsäljningar och se olika topplistor. Du kan sedan välja den mäklare du vill bli kontaktad av.
LÄS MER: Köpa sommarstuga: Så hittar du ditt drömhus
3. Ta fram all viktig information om bostaden
När du ska träffa din mäklare se till att du har tagit fram all fakta du har om din bostad. Ju mer information – desto bättre. Tänk dig att det är du som är köparen. Vad hade du velat veta?
Sälja bostadsrätt
Ska du sälja en bostadsrätt är det är det Köplagens bestämmelser som gäller. Under en period på två år har köparen rätt att åberopa fel på lägenheten, fel som inte hade kunnat upptäckas vid en grundlig besiktning eller fel som man inte hade kunnat vänta sig utifrån den information köparen fått om lägenheten. Det är därför viktigt att köparen får all information om lägenheten innan köpet, annars riskerar du att bli ersättningsskyldig. Bostadsrättsföreningen ska även visa upp en energideklaration som visar hur mycket energi huset förbrukar.
Sälja hus
Ska du sälja ett hus så gäller det även där att all fakta om bostaden ska presenteras för köparen. Dokument som ska plockas fram är ritningar, uppgifter om inteckningar och uttagna pantbrev och information nyttjanderätter och eventuella servitut.
Fast egendom
När det är ett hus som ska säljas så är det Jordabalkens bestämmelser som gäller. Den bestämmer vad som skiljer fast egendom från lös egendom. Fast egendom, det vill säga fastighetstillbehör och byggnadstillbehör, kan till exempel vara lekstuga, flaggstång, brevlåda, buskar och träd, sandlåda eller torkvinda.
Ibland kan det vara lite oklart vad som anses vara fast eller lös egendom och då kan det vara bra att komma överens om det skriftligt.
LÄS MER: Bostadstillägg för pensionärer – så fungerar det
Besiktning
Den som är intresserad av att köpa ditt hus kommer med stor sannolikhet att anlita en besiktningsman för att göra en besiktning av huset. Det är inte heller ovaligt att säljaren gör en sådan besiktning innan försäljningen.
Dolda fel
Köparen av ditt hus har tio år på sig att åberopa fel på bostaden, fel du kan bli ersättningsskyldig för.
Felet på bostaden ska ha funnits när huset köptes
Felet ska inte ha kunnat upptäckas vid en grundlig besiktning
Felet ska inte ha varit förväntat sett till bostadens skick, byggår och den övriga information köparen fått om den.
För att undvika att bli ersättningsskyldig vid eventuella dolda fel är det många säljare som tecknar säljaransvarsförsäkring, en så kallad dolda-fel-försäkring. Skulle ett fel upptäckas blir det i stället försäkringsbolaget som får stå för notan. Även om premien för den typen av försäkringar är hög så kan det ändå vara värt det då byggnadstekniska fel kan vara oerhört dyra att åtgärda.
Energideklaration
Ska du sälja ditt hus behöver du låta en oberoende energiexpert göra en energideklaration som visar hur mycket energi ditt hus förbrukar. Behöver du hjälp att hitta en energiexpert så kan du få det av din mäklare eller genom att vända dig till Boverket. Energideklarationen ger ditt hus en energiklass, från A till G.
Har du inte gjort en energideklaration i samband med husförsäljningen kan köparen begära att en sådan görs och att du ändå får stå förs kostanden. Köparen har sex månader på sig att göra det i så fall.
LÄS MER: Rot och rut – det här gäller för avdragen 2018
4. Marknadsför din bostad
Hur vill du marknadsföra din bostad? En annons på mäklarbyråns hemsida, på Hemnet eller i lokaltidningen där du bor? Diskutera med din mäklare hur du vill göra och vad han/hon anser vara bäst för dig.
LÄS MER: Så ansöker du om bostadsbidrag – och så mycket kan du få
Förberedelse inför visning
Objektsbeskrivning
Inför visningen gör mäklaren en objektsbeskrivning med de uppgifter en potential köpare kan tänkas vilja ha. Den information som ska finnas med är till exempel ytan på huset/lägenheten, vilken typ av uppvärmning som finns och driftskostnad. Det är väldigt viktigt att kontrollera att alla uppgifter i objektsbeskrivningen stämmer. Skulle det visa sig att den innehåller fel kan du bli ersättningsskyldig i framtiden.
Homestyling
När det gäller att göra huset/lägenheten redo för visning så är det lite olika hur säljare tänker. En del genomför endast en grundlig storstädning medan andra tar hjälp av en homestylist eller genomför lättare renoveringar.
Oavsett vad du väljer att göra så se till att visa upp bostaden från sin allra bästa sida. Plocka därför bort alla onödig lösa föremål som kläder, tidningar och personliga saker som fotografier. Nya rena handdukar i badrummet och färska blommor gör också skillnad.
LÄS MER: 30 sparknep – så lever du billigare
Viktiga begrepp vid bostadsköp och bostadsförsäljning
Acceptris Det lägsta försäljningspris som en säljare godkänner vid en affär, som en bostadsaffär.
Amortering Avbetalning av en befintlig låneskuld. Lånet minskar med belopp som det du betala in.
Amorteringsfrihet En tidsperiod då amorteringar inte måste göras.
Amorteringsplan En plan för hur du ska betala av ditt lån.
Annuitetslån Ett lån där amorteringsbeloppet ökar i samband med att skulden minskar.
Arrende Upplåtelse av till exempel mark mot betalning för viss tid.
Avdragsgill Utgifter som kan bidra till skattelättnader i deklarationen genom avdrag.
Belåningsgrad Den procentsats som beskriver hur stor del av bostadens marknadsvärde som det finns lån på.
Blancolån Lån som beviljats utan säkerhet eller borgen, ofta till en högre ränta än vid lån med en säkerhet.
Boendekostnad Den totala kostnaden för ditt boende. I det beloppet ingår bland annat amortering, driftkostnad och räntekostnader.
Borgensman Person som går i borgen för en låntagare.
Borgenär Långivare som har en fordran mot en låntagare. Motparten kallas gäldenär.
Bottenlån Lån med en fastighet eller bostadsrätt som säkerhet. Bottenlån ger en lägre ränta eftersom den typen av lån innebär en mindre risk för långivaren. Bottenlån kan delas upp olika delar med olika bindningstider på räntan.
Bostadsrätt Att äga en bostadsrätt innebär att äga en andel i en bostadsrättsförening och ha rätten att använda lägenheten, radhuset, kedjehuset eller vilan. Rätten gäller på obegränsad förutsatt att man uppfyller sina förpliktelser mot bostadsrättsföreningen. När du köper en bostadsrätt köper man alltså inte den själva lägenheten utan en andel i föreningen som äger den.
Bunden ränta/fast ränta En bunden ränta är en ränta som är fast för bestämd tid, till exempel ett, tre eller fem år.
Driftskostnad Den totala kostnaden för driften av en kostad. Det som ingår i är bland annat kostanden för el, vatten, värme och försäkring.
Dröjsmålsränta Betalar du inte din fordran i tid så drabbas du av en extra avgift för att ha brutit mot avtalet.
Effektiv ränta Effektiv ränta är den totala kreditkostnaden (ränta och avgifter) som anges som den årliga räntan på ett lånebelopp.
Energideklaration Kartläggning och dokumentation av en byggnads energianvändning under bruksstadiet.
Gäldenär Någon som har en skuld till någon annan.
Handpenning En form av förskottsbetalning som ges till säljaren av en bostad i samband med att kontraktet skrivs. Vanligtvis är det 10 procent av köpeskillingen.
Kontantinsats Den del av ett lån som ska betalas kontant. Majoriteten långivare har ett krav på att åtminstone 15 procent av köpeskillingen ska betalas kontant.
Kreditprövning En undersökning och bedömning av en persons ekonomiska situation och betalningsförmåga och något alla företag som beviljar lån och krediter måste göra.
Kreditupplysning Samlad ekonomisk information om en person eller ett företag.
Köpebrev en juridisk bindande handling som reglerar och definierar ägandet av en specifik egendom.
Köpeskilling Det totala belopp som betalas vid ett köp.
Lagfart En lagfart är ett bevis på att du äger en fastighet
Lånelöfte Ett förhandsbesked från långivaren, där de uppger hur mycket du får låna till ett kommande bostadsköp. Ett lönelöfte är vanligtvis endast giltigt i ett halvår förutsatt att din ekonomiska situation inte försämras under tiden.
Marknadsvärde Priset marknaden är villig att betala för en viss produkt.
Pantbrev Pantbrev är ett bevis på inteckning i en fastighet och fungerar som en säkerhet vid ett lån. Säg att du ska köpa hus och behöver låna en stor summa pengar. Du behöver då en säkerhet och det brukar vara en del av huset. Den säkerheten kallas för pantbrev, eftersom du pantsätter en del av din bostad hos banken.
Rörlig ränta En ränta som förändras över tid. Hos de flesta banker innebär det att räntan är bunden under tre månader åt gången.
Servitut Ett begrepp för den rätt en fastighet har att på ett visst sätt nyttja en annan fastighet.
Skuldebrev Ett skuldebrev är en skriftlig handling på att du är skyldig en person eller ett företag pengar.
Skuldsanering Att få sina skulder nerskrivna eller avskrivna.
Slutpris Det slutgiltiga priset för en bostad.
Styrränta Den ränta Riksbanken tar när den kortsiktigt lånar ut pengar till bankerna.
Taxeringsvärde Det värde på en fastighet som ligger till grund för fastighetsskatten.
Tomträtt Tomträtt innebär att någon annan, vanligtvis kommunen, äger själva tomten som fastigheten står på men att du får använda den i utbyte mot att du betalar en avgift – tomträttsavgäld.
Topplån Topplån är ett lån utan säkerhet som oftast används för att täcka den del av ett lån som inte täcks av bottenlånet när du köper en fastighet. I dag får man låna maximalt 85 procent av bostadens pris till bottenlån. Kan du inte betala resterande del, 15 procent, som kontantinsats har du möjlighet att ta ett topplån. Räntan på topplånet är högre än för bottenlånet eftersom den lånedelen saknar säkerhet.
Uppläggningsavgift En avgift för det administrativa arbetet i samband med ett lån.
Utgångspris Det pris man utgår frånvid försäljning av en bostad och som sätts ut i annonsen.
Utmätning Utmätning innebär att en borgenär begär att Kronofogdemyndigheten skall ta i anspråk fast eller lös egendom ifrån en gäldenär.
Återbetalningskrav Kreditgivarens krav på återbetalningen från en låntagare.
Överbryggningslån Ett tillfälligt lån man kan ta för att finansiera en bostad om du inte hunnit sälja eller fått betalt för din gamla bostad.
LÄS MER: Det här är pantbrev och lagfart – frågor och svar
Dags för visning
Ofta har man visning två dagar, en helgdag och en vardag. Det är mäklaren som håller i visningen och är den som är på plats. Intresserade kan skriva upp sig på en lista och som säljare blir du informerad efteråt om hur visningen gick. Kom det väldigt få så kan det vara lönt att hålla en till visning.
Den vanligaste typen av visning är öppen visning. Då är alla som är intresserade välkomna. Mäklare kan även hålla förhandsvisningar för utvalda spekulanter eller så kan du som säljare begära att din bostad endast ska visas privat.
LÄS MER: Så ansöker du om bostadsbidrag – och så mycket kan du få
Så fungerar budgivningen
När visningen är över ringer mäklaren upp dem som lämnat en intresseanmälan för att fråga om de fortfarande är intresserade och i vill lägga ett bud. Är det flera personer som är intresserade så kan det bli en budgivning.
Bud lämnas vanligtvis via telefon, sms, eller mejl och under den ten tid budgivningen pågår informeras samtliga spekulanter löpande om de nya bud som kommer in. Vanligtvis är det den som lägger det högsta budet som vinner men det är alltid du som säljare som bestämmer vem som ska få köpa bostaden. Bostadsrättsföreningen måste dock även godkänna köparen som medlem innan köpet går igenom.
Ett annat scenario är att det är väldigt få som är intresserade och att de inte är villiga att betala utgångspriset utan lägger ett lägre bud. Du bör vara förberedd på båda scenarierna.
LÄS MER: Guide: Tänk på det här innan du tar ett lån
Skriv kontrakt
Kontraktet skrivs vanligtvis på mäklarens kontor och det är när först när det är påskrivet som affären är i hamn. Har du skött försäljningen själv utan hjälp från en mäklare kan det vara en bra idé att ha en jurist eller bankman med.
I samband med att kontraktet skrivs på kommer säljaren och köparen överens om en tillträdesdag. Efter att kontraktet skrivits på betalar även köparen handpenningen som vanligtvis är på 10 procent.
Själva överlåtelsen av bostaden sker ofta på köparens bank. Köpeskillingen förs över till säljarens konto, kontraktet gås igenom en sista gång och alla dokument och nycklar lämnas över till köparen
LÄS MER: Stora guiden till att köpa villa eller lägenhet 2018
