Personuppgiftspolicy

Vi använder cookies för att förbättra funktionaliteten på våra sajter, för att kunna rikta relevant innehåll och annonser till dig och för att vi ska kunna säkerställa att tjänsterna fungerar som de ska.

Läs mer i vår cookiepolicy.

Läs mer

Ex-ministern jobbar för bolag som gynnas av lag han drev igenom

Stefan Attefall, Heimstadens ägare Ivar Tollefsen och Hyresgästföreningens jurist Bengt Öhman.Foto: BERTIL ERICSON / TT /

Den före detta bostadsministern Stefan Attefall (KD) var under sin tid som minister med om att driva igenom en lag som gynnade de privata fastighetsbolagen ekonomiskt.

I dag är Attefall strategisk rådgivare i Heimstaden Bostad AB vars ägare Ivar Tollefsen fått hård kritik från bland annat Hyresgästföreningen.

– De har de attityder, de värderingar och de strategier som jag kan stå för, säger Attefall.

Expressen har i en serie reportage granskat den svenska bostadsmarknaden och har kunnat visa hur svenska hyresrätter – främst i miljonprogrammet – blivit en handelsvara.

I dag slåss både svenska fastighetsbolag och utländska riskkapitalbolag om hyresfastigheterna.

Över hela landet vittnar hyresgäster om hur fastighetsägarna låter sina hyresfastigheter förfalla för att sen totalrenovera lägenheterna och chockhöja hyrorna. 

Fastighetsägare renoverar ofta mer än vad hyresgästerna efterfrågar för att kunna höja hyrorna stort. Det leder till större hyresintäkter och fastigheterna stiger i värde - något som också syns i bolagens årsredovisningar.

I dag är det ett fåtal bolag som äger större delen av de svenska hyresrätterna och ägarna har blivit mångmiljardärer.

Fastighetsmiljardärerna

Pionjären i branschen, som först satte renoveringar och hyreshöjningar i system, var Roger Akelius.
I dag ägs hans fastighetskoncern av tre bolag på Cypern med ett sammanlagt eget kapital på 55 miljarder kronor. Bolagen ägs i sin tur av tre stiftelser i skatteparadiset Bahamas som Akelius grundat.

En annan person som tjänat miljarder på hyresfastigheter och sedan 1990-talet blivit en av de rikaste svenska personerna är Erik Selin.

Selin är i dag god för 27 miljarder kronor och är den mäktigaste personen i Fastighetssverige.

Men en stor del av hans hyresgäster berättar för Expressen om hyreshöjningar efter renoveringar på upp till 70 procent och flera av hyresgästerna kommer efter renoveringarna tvingas att flytta.

I Göteborg finns det också två präster som tjänar pengar på samma sätt.

Stefan Olsson är Stena -arvinge och utbildad katolsk präst. Han och hans familj - bror och syster - är goda för sammanlagt drygt 60 miljarder kronor. En stor del av deras vinster kommer i dag från Stenas fastighetsbolag.

Agneta Wallenstam är prästutbildad i Svenska kyrkan och har arbetat som frikyrkopastor. Hon är den näst största ägaren i fastighetsbolaget Wallenstam och god gör två miljarder kronor.

Expressens granskning visar också på utländska riskkapitalbolag som på bara några år har gjort miljardvinster på svenska hyresrätter.

Blackstone, som grundades av president Donald Trumps vän och rådgivare Stephen Schwarzman, köpte fastigheter i Stockholms förorter av bland annat Mikael Andersson, tidigare kallad ”Kungen av Rinkeby” för sex miljarder kronor, behöll fastigheterna i tre år och sålde dem till den tyska bostadsjätten Vonovia för 12,5 miljarder kronor. En vinst på drygt sex miljarder kronor.

För pengarna har Andersson köpt ett flygbolag på Bromma, en ranch i Texas för 200 miljoner kronor och i Stockholm har han en våning på Strandvägen med en tolv meter lång pool och jacuzzi.

På kort tid har också den tidigare socialdemokratiske politikern Ilija Batljan blivit miljardär på hyresfastigheter och samhällsbyggnader via sitt bolag SBB visar Expressen granskning. Batljan var under en period en av kandidaterna till att efterträda Mona Sahlin på partledarposten.

Gyllene tider för fastighetsägarna

Under det senaste decenniet har flera faktorer gjort att ägare till hyresfastigheter har kunnat tälja guld: låga räntor, bostadsbrist och en lagstiftning som tillåter både konceptrenoveringar och stora hyreshöjningar.

2011 drev den den då sittande kristdemokratiske bostadsministern Stefan Attefall fram Allbolagen.

Lagen innebar att allmännyttan skulle drivas affärsmässigt. 

Det betyder att de kommunala bolagen inte skulle ges några särskilda fördelar som gynnade dem ekonomiskt i förhållande till privata konkurrenter.

Frågan drevs av branschorganisationen Fastighetsägarna, som organiserar de privata hyresvärdarna.

Några år tidigare hade de anmält Sverige till EU-kommissionen. Organisationen ansåg att den svenska modellen med kommunala bostadsbolag utan avkastningskrav innebar ett otillåtet statsstöd i mångmiljardklassen. Ett stöd som snedvridit konkurrensen gentemot de privata hyresvärdarna.

Stefan Attefall.Foto: BERTIL ERICSON / TT / TT NYHETSBYRÅN

Attefalls beslut till nackdel för hyresgästerna

Enligt Bengt Öhman, jurist på Hyresgästföreningen, blev Allbolagen som infördes under Attefalls tid som minister, något som var till hyresgästernas nackdel.

– Man tog bort allmännyttans självkostnadsprincip. Det har saxat upp hyrorna och det har förstört för hyresgästerna som på kort och lång sikt får högre hyror, säger Öhman.

Han tillägger:

– Tidigare var det allmännyttan som satte hyrestaket och de skulle tillämpa självkostnadsprincipen. Det var det som fastighetsägarna och politikerna ville komma ifrån och det var det som Allbolagen ledde till.

Enligt Bengt Öhman, jurist på Hyresgästföreningen.Foto: Viktor Ahldén

Även bostadsforskaren Martin Grander vid Malmös universitet, anser att Allbolagen gynnade de privata fastighetsbolagen.

– Det innebar att de privata fastighetsbolagen kunde förhandla hyran utifrån de faktiska kostnader som man själv hade och de vinstmarginaler som man själv ville hävda, säger Grander.

Miljardbelopp har lämnat allmännyttan

Allbolagen har också inneburit att de allmännyttiga bostadsbolagen har gjort värdeöverföringar till kommunerna på 8,2 miljarder kronor under perioden 2011-2017, enligt Boverket och Hyresgästföreningens beräkningar.

- Överskottet har i många fall gått till annan verksamhet som till exempel vägbyggen. Det hade varit bättre om vinsterna hade gått till nybyggnation av fler hyreslägenheter, säger Marie Linder, förbundsordförande för Hyresgästföreningen.

2016, två år efter att Attefall hade avgått som bostadsminister, började han att arbeta som strategisk rådgivare till fastighetsbolaget Heimstaden Bostad AB. Bolaget ägs till 52 procent av Heimstaden AB som ägs av det norska bolaget Fredensborg AS som nästan helt kontrolleras av den norske mångmiljardären Ivar Tollefsen. Storägare är också pensionsbolaget Alecta.

2018 stärkte Attefall sin position i Heimstaden Bostad när också blev styrelseledamot i bolaget.

Ivar Tollefsens affärer har kritiserats både i Norge och i Sverige.

Ivar Tollefsen, ägare till fastighetsbolaget Heimstaden.Foto: Bolagerts årsredovisning

Kritik mot Heimstaden

I Norge har tidningen Dagens Näringsliv avslöjat att Heimstaden tagit ut högre hyror än de skulle av sina hyresgäster.

Tidningen jämförde Heimstadens annonser med lägenheternas ritningar och kunde visa att lägenheterna i snitt angetts vara nio procent större än de i verkligheten var. 

2017 hölls en rättegång angående storleken på ett antal lägenheter och en högt uppsatt anställd för Heimstaden sade då att detta var vanligt förekommande.

I Sverige har Heimstaden, enligt SVT, skickat ut fakturor med höjda hyror till sina hyresgäster trots att förhandlingarna med hyresgästföreningen strandat. I brev till hyresgästerna skrev Heimstaden att i de fall hyresgästerna inte betalade skulle de ta saken till hyresnämnden..

Heimstaden har också i en rapport från Hyresgästföreningen fått kritik för konceptrenoveringar. Konceptrenoveringar innebär att fastighetsägaren renoverar en lägenhet när en hyresgäst flyttar och sedan höjer hyran kraftigt. Via renoveringarna ökar bolagens hyresintäkter och fastigheterna stiger i värde – men det är hyresgästerna som får stå för notan.

Hyreshöjningarna varierar från bolag till bolag – vanligt är att hyran stiger med 25 till 70 procent beroende på renoveringsnivån.

Vd på Heimstaden och Heimstaden Bostad AB, Patrik Hall, som själv tidigare jobbade på Hyresgästföreningen är kritisk till rapporten.

– Hyresgästföreningen hade fullständigt fel i rapporten, det var inte en siffra som stämde, säger Hall.

Han säger dock att Heimstaden renoverar 1 200 lägenheter per år.  

– Vi vill erbjuda lägenheter med olika standard och därmed också olika hyror, säger Patrik Hall.

Patrik Hall, vd Heimstaden.Foto: Bolagets hemsida

Miljardvinster

I Sverige gjorde Heimstaden en vinst efter skatt på 3,2 miljarder kronor inklusive orealiserade värdeökningar på fastigheter. Heimstaden Bostad AB gjorde en motsvarande vinst på 3 miljarder kronor.

Hemma i Norge lever ägaren Ivar Tollefsen lyxliv och är i dag en av de rikaste personerna i landet. Enligt nättidningen e24 var han 2019 Norges tolfte rikaste person med en förmögenhet på 23 miljarder norska kronor. 

Ivar Tollefsen var tidigare, innan han började göra fastighetsaffärer, rallyförare och har bland annat kört Dakarrallyt, han har också lett flera polarexpeditioner. 

Stefan Attefall säger att han inte har några problem med att arbeta för Heimstaden Bostad.

– De har de attityder, de värderingar och de strategier som jag kan stå för. Det är inte fel att gå med vinst. Fel är om du behandlar dina hyresgäster på fel sätt, säger Attefall.

Vad säger du till hyresgäster som inte har råd att bo kvar i sina lägenheter när de renoveras. Kan du förstå att de blir upprörda samtidigt som fastighetsbolagen gör miljardvinster?

– Jag förstår att det finns bostadsbrist och att de inte hittar lägenheter som passar deras plånböcker. Men vi kan aldrig sluta att renovera bostäder, då blir det slumområden till slut.

Men det är hyresgästerna som får stå för kostnaden?

– Den som hyr får alltid stå för kostnaden, så är det i alla sammanhang. Köper du en bil får du också stå för kostnaden, men det gäller att få kostnaderna så låga som möjligt, säger Attefall.

Bostadsforskaren: ”En klassfråga”

Bolagen själva menar att man tar samhällsansvar och att man renoverar bort slummen. Men frågan är mer komplex än så. Det hävdar bostadsforskaren Martin Grander.

– Social hänsyn är också att vi har städer där människor faktiskt har råd att bo, säger Grander.

Men vart tar de personer som inte har råd att betala höga hyror vägen?

– Då styr vi in på den vägen att vi måste börja subventionera igen och att vi får subventionerade socialbostäder.

Då blir det skattebetalarna som betalar fastighetsbolagens vinster?

– Så skulle det kunna bli, absolut. Det här är en komplex och en känslig fråga. Det handlar om hur vi ska se på samhällsutvecklingen och om alla faktiskt har rätt att bo i våra städer.

Är det en klassfråga?

– Ja, utan tvekan. Min forskning visar också på att polariseringen ökar och de som har minst får betala mest.

Är det den fattigaste delen av befolkningen som drabbas?

– Tveklöst är det så.

Grander säger också att det krävs stora förändringar och åtgärder av politikerna för att kunna lösa bostadsfrågan. Åtgärder som kan leda till att de stöter sig med stora väljargrupper då frågan påverkar människors privatekonomi.

– Det är frågor som fastighetsskatt och ränteavdrag och då gäller det som politiker att hålla tungan rätt i mun.

Bostadsministrarna duckar

Expressen har sökt både den förre bostadsministern Peter Eriksson (MP) och den nuvarande bostadsministern Per Bolund (MP) för intervjuer. Men ingen av dem vill ställa upp och svara på frågor. Peter Eriksson hänvisar till den nuvarande bostadsministern Per Bolund som hänvisar till justitieminister Morgan Johansson. 

”Per Bolund kan inte som bostadsminister uttala sig om frågor som rör själva lagstiftningen kring hyresgästinflytande och renovering, eftersom ligger på ett annat departement och inte är på hans bord att agera på”, skriver Bolunds pressekreterare Frida Färlin i ett mejl till Expressen. 

När vi ställer frågan till Morgan Johansson svarar hans pressekreterare att han avböjer en intervju.

Expressen har sökt Ivar Tollefsen.

Annons:

NYHETSBREV: Dina Pengar guidar dig genom veckans viktigaste nyheter om privatekonomi. Få ett nyhetsbrev direkt till din mejl - varje vecka. Anmäl dig här!