Tunga aktörer i bråk om prisstatistik för bostäder

Robert Boije, chefsekonom SBAB, om det ökande byggandet.
95 procent av alla bostadsförsäljningar med mäklare rapporteras in till Svensk mäklarstatistik, som också säljer data vidare.
Foto: FREDRIK PERSSON / TT / TT NYHETSBYRÅN
Valueguard menar att om man inte får publicera sitt HOX-index blir transparensen på bostadsmarknaden mindre och det kan påverka konsumenterna.
Foto: Shutterstock
Valueguard och Svensk mäklarstatistik bråkar om ett avtal. Konkurrensverket har gått på Valueguards linje. Men målet är överklagat till Patent- och marknadsdomstolen.
Foto: Shutterstock

Svensk mäklarstatistik och Valueguard har hamnat i ett bråk som nu är uppe i rätten.

Konflikten rör prisutvecklingen på bostadsmarknaden – och vem som får rapportera om denna.

– Mäklarstatistik vill ha ensamrätt att informera allmänheten, säger Karl Erik Andersson på Valueguard.

Men det håller inte Svensk mäklarstatistik med om.

Nu finns en risk att mäklare slutar rapportera in statistik och att allt ”faller som ett korthus”.

Och i slutändan är det köpare och säljare av bostäder som kan drabbas.

Här reder vi ut vad som har hänt.

I juli steg villapriserna i Sverige med en procent.

I alla fall om man ser till Svensk mäklarstatistiks siffror över prisutvecklingen på den svenska bostadsmarknaden. Tittar man i stället på Valueguards HOX-index sjönk villapriserna med 0,9 procent under samma period.

Valueguard köper rådata från Svensk mäklarstatistik och de båda bolagen utgår därmed från samma data – men de räknar på olika sätt.

Medan Svensk mäklarstatistik har ett glidande medelvärde använder sig Valueguard av ett hedoniskt index (vilket innebär att man tar hänsyn till fler faktorer än enbart priset, som säsong exempelvis).

Därför kan siffrorna skilja sig åt.

Svensk mäklarstatistik och Valueguard

Svensk mäklarstatistik bildades 2006 och samlar in information om villor, bostadsrätter och fritidshus genom att fastighetsmäklare rapporterar in uppgifter. Data Svensk mäklarstatistik får in täcker 95 procent av de bostadsaffärer som sker via mäklare.


Statistiken sammanställs och publiceras av Svensk mäklarstatistik en gång i månaden.


Sedan april i fjol ägs bolaget till 100 procent av branschorganisationen Mäklarsamfundet.


Valueguard bildades 2007. Man utvecklar, äger och licensierar ut teknologi, för att deras kunder ska kunna utveckla finansiella produkter.


Valueguard har tillsammans med KTH utvecklat ett eget prisindex – Nasdaq OMX Valueguard-KTH Housing Index (HOX) – för bostadsrätter och villor i Sverige. Indexet bygger på data som levereras av bland annat Svensk mäklarstatistik och Lantmäteriet. Även det publiceras en gång i månaden. Det används sen av olika kunder till Valueguard, bland annat myndigheter, banker och regeringskansliet.


Sedan 2009 har Valueguard köpt rådata från Svensk mäklarstatistik. Men i juni i fjol sade Svensk mäklarstatistik upp det dåvarande leveransavtalet, och ville ersätta det med ett nytt. Vad det nya avtalsförslaget innebär är parterna något oense om, men klart är i alla fall att Valueguard inte längre skulle få publicera sitt HOX-index offentligt.


Två andra aktörer på marknaden – UC bostadsvärdering och Värderingsdata – menar att Valueguard har haft en konkurrensfördel gentemot dem, och ett av Svensk mäklarstatistiks argument för att ersätta det gamla avtalet är att man vill ”likbehandla” alla tre företagen. Konkurrensverket anser dock att Valueguard inte verkar på samma marknad som UC bostadsvärdering och Värderingsdata.


Ett annat av Svensk mäklarstatistiks skäl till att ändra avtalet är att mäklare har sagt att de kan sluta rapportera in uppgifter om bostadsförsäljningar, om Valueguard får fortsätta publicera sitt index.

Nya siffror från Svensk mäklarstatistik

I dag publicerar Svensk mäklarstatistik siffror som visar att bostadspriserna i riket legat stilla senaste månaden. Undantaget är Stockholms innerstad och ytterområden där priserna fortsatt svagt uppåt för bostadsrätter och småhus.

Även i centrala Göteborg har priserna på bostadsrätter ökat något.

Om 14 dagar publicerar Valuegard sina siffror, som ofta skiljer sig mot Svensk mäklarstatistik.

Och det är en av orsakerna till att bolagen hamnat i bråk.

Valueguard säger nej till nytt avtal

Kortfattat: Svensk mäklarstatistik vill förändra det leverensavtal man har med Valueguard, så att Valueguard inte längre får publicera sitt HOX-index.

Det finns ett nytt förslag till avtal, men vad det egentligen innebär är parterna oense om.

Och Valueguard vägrar skriva under.

Enligt Karl Erik Andersson, styrelseordförande i bolaget, vill Svensk mäklarstatistik ”ha ensamrätt att informera allmänheten och pressen om hur bostadsprisutvecklingen ser ut”.

– De har någon föreställning om att det har ett marknadsvärde för mäklarna och att mäklarna blir attraktiva på det viset, säger han och fortsätter:

– Men privata bostäder är ett tillgångsslag som är nästan lika stort som Sveriges aktiestock på börsen och vi anser att det borde vara mer transparent. 

Valuegards hemsida.

Han berättar att när Valueguard bildades 2007 hade bolaget en idé om ett försäkringsskydd mot sjunkande bostadspriser. Men för att kunna sälja en sådan produkt måste man, enligt honom, ha ett bra instrument och ett gott anseende – och därför utvecklade Valueguard, tillsammans med KTH, HOX-indexet.

I dag för bolaget diskussioner med försäkringsbolag och bank.

Så om ni inte skulle få publicera ert index skulle det sätta käppar i hjulen för dessa diskussioner?

– Ja, att indexet är allmänt känt ger en nödvändig trovärdighet. Du kan ju tänka dig om börsen skulle vara stängd för allmänheten, och bara de med speciell behörighet har möjlighet att följa utvecklingen, säger han.

Karl Erik Andersson säger att även konsumenter påverkas om Valueguards inte får publicera sitt index. Insynen på bostadsmarknaden skulle vara mer begränsad – och mäklarna skulle ha ett större informationsövertag, enligt honom.

Det skulle i förlängningen kunna påverka köparna och säljarna.

Konkurrensverket utreder – fallet i rätten

I somras klagade Valueguard till Konkurrensverket, som nu utreder om Svensk mäklarstatistik bryter mot konkurrenslagen. Så länge har myndigheten fattat ett interimistiskt beslut: 

Svensk mäklarstatistik måste fortsätta leverera som tidigare – och Valueguard har rätt att publicera sitt HOX-index.

Enligt Konkurrensverket är det ”sannolikt att Svensk mäklarstatistiks vägran att leverera är ett missbruk av dominerande ställning”. Bryter företaget mot beslutet hotar ett vite på två miljoner kronor.

Så resonerar Konkurrensverket

På Konkurrensverket kan det ta 1–2 år att nå ett slutgiltigt beslut.

– Vårt huvudsyfte är att säkerställa konkurrensen, säger Martin Mandorff, enhetschef på myndigheten.

Han berättar hur de kom fram till sitt interimistiska beslut:

– Mäklarstatistik sitter på en viktig nyttighet: Rådata över bostadsförsäljningar. De är de enda som har den här nyttigheten så för att publicera mer bearbetade index, som Valueguard vill göra, behöver man tillgång till rådatan och rätt att publicera. Enligt vår preliminära uppfattning är det en tillgång man inte får neka, eftersom den är så viktig för konkurrensen.

Varför ska Svensk mäklarstatistik, som är ett privat företag, dela med sig av sådan här information?

– Grundförutsättningen är att man ska konkurrera och att man har rådighet över sina egna tillgångar. Men är man ett dominerande företag – och sitter på en tillgång som är nödvändig för konkurrensen på en marknad – är man skyldig att leverera. Det är en speciell situation som blir ett undantag från den generella avtalsfriheten, säger Martin Mandorff.

Svensk mäklarstatistik har överklagat

Svensk mäklarstatistik har överklagat det interimistiska beslutet till Patent- och marknadsdomstolen.

Bolaget vill inte ställa upp på en intervju, men vd:n Kenneth Ivarsson säger i ett skriftligt uttalande att Konkurrensverkets beslut bygger på ”missförstånd och feltolkningar”.

Svensk mäklarstatistiks hemsida.

Han skriver vidare:

”Vi visar där (i talan till domstolen, reds anm.) att avtalsförändringen inte, som Konkurrensverket tolkat det, handlar om en leveransvägran utan att det rör sig om ett försök att främja konkurrensen genom likabehandling av alla kunder. Vi vill helt enkelt att alla våra kunder ska ha samma avtalsmässiga förutsättningar för marknadsföring av sina tjänster och produkter.”

Kenneth Ivarsson syftar på att andra kunder till Svensk mäklarstatistik tycker att Valueguard har en konkurrensfördel.

I handlingar hos domstolen framgår det också att bolaget tycker att Valueguards HOX-index kan skapa förvirring när det avviker från Svensk mäklarstatistiks siffror, och att flera mäklare överväger att sluta rapportera in sina försäljningar.

Då finns en risk att ”inrapporteringen kan falla som ett korthus”, som mäklarhuset Husman Hagberg uttrycker det.

Det är ännu inte klart när Patent- och marknadsdomstolen kan komma med ett utlåtande. Utredningen på Konkurrensverket kan ta 1–2 år.

TV: Mäklaren fick 237 000 kronor per kvadratmeter

Bopriserna fortsätter öka – mäklaren fick 237 000 kronor per kvadratmeter