Tänk på detta – innan du köper din bostad

Mikael Goldstein lyfter fram tio punkter som spekulanterna bör granska hos bostadsrättsföreningen – för att kunna ta ställning till om lägenheten är rimligt prissatt.

1. TOMTRÄTT

Äger föreningen marken som huset står på eller betalar den hyra till kommunen i form av tomträttsavgäld? 

Det ska framgå om bostadsrättsföreningens byggnad står på “ofri grund”. Hyran bestäms ofta av värdet på marken och bestäms för perioder som kan handla om tiotals år. Men en dag går avtalet ut och det kan innebära att markhyran räknas upp ordentligt – vilket i sin tur kan påverka föreningens ekonomi och månadsavgifter. Kolla när avtalet går ut och vad det kan innebära för föreningen. Räkna också med att möjligheten att köpa loss marken kan bli en het potatis i bostadsrättsföreningen om någon skulle vilja driva den för att undvika höjda tomträttsavgifter.

Enligt Mikael Goldstein är det ändå svårt att se någon större prisskillnad mellan lägenheter i föreningar som äger sin mark och de som inte gör det. 

“Egentligen bordet priset för en lägenhet vars fastighet står på tomträtt, vara minst 5 000 till 10 000 kronor lägre per kvadratmeter”, skriver Mikael Goldstein.

2. RADON

Den radioaktiva gasen radon innebär inte bara en hälsorisk. Höga radonnivåer innebär också en ekonomisk risk för bostadsrättsföreningen. 2020 ska radonhalten i alla flerfamiljshus inte bara vara uppmätt – utan även åtgärdad, om den ligger över gränsvärdet på 200 becquerel per kubikmeter luft så att den klarar lagkravet.

Beroende på nivåer och orsak kan det krävas mer eller mindre kostsamma åtgärdsprogram. Kolla om styrelsen har gjort någon radonmätning – i synnerhet om fastigheten är innehåller så kallad blåbetong eller ligger i områden med höga nivåer av markradon. 

Mikael Goldstein rekommenderar spekulanter att avsätta 200 till 1 000 kronor per kvadratmeter som en dold skuld för risken för saneringskostnader.

3. DÅLIGT PUTSAD FASAD

De senaste 20 åren har många hus med putsad fasad byggts med så kallad enstegstätning. 

Metoden har visat sig vara riskabel ur fuktsynpunkt. Omkring 70 procent av husen som byggts med metoden beräknas ha fuktskador, som det enligt Boverket handlar om miljardbelopp för att åtgärda. 

Mikael Goldstein rekommenderar spekulanter att avsätta 1 000 kronor per kvadratmeter som en framtida dold skuld. 

4. VÄRDEFULLA HYRESRÄTTER

I nybildade bostadsrättsföreningar finns det ibland kvar lägenheter som är hyresrätter. Ofta handlar det om hyresgäster som valt att inte köpa lägenheten när föreningen bildades.

Den dag hyresrätten kan säljas av föreningen kan det betyda miljoner i intäkt för föreningen. Men det kan dröja lång tid innan det blir aktuellt. 

För att uppskatta värdet för den bostadsrätt du är intresserad av kan du ta posten Hyresintäkter i årsredovisningen och dividera med bruksvärdeshyran. Multiplicera den summan med priset per kvadrat meter i området och dividera med föreningens totala bostadsyta. Resultatet blir den dolda tillgången som följer med varje kvadratmeter bostadsyta vid ditt lägenhetsköp. 

5. ANDRA HYRESINTÄKTER

Det kan också finnas andra utrymmen, som vindar, kontor, förråd eller liknande som kan inbringa hyra eller omvandlas till lägenheter - och därmed vara av stort värde för föreningen. Vissa föreningar hyr också ut parkeringsplatser och garage. Även mindre lokalintäkter hyresintäkter kan betyda mycket för föreningens ekonomi genom att på ett skattemässigt fördelaktigt sätt kunna finansiera nya lån utan att avgiften behöver påverkas. 

6. HÅLL KOLL PÅ AVSKRIVNINGARNA

Avskrivningar är ett sätt att uppskatta förslitningen av en fastighets olika beståndsdelar i årsredovisningen. Dividera posten avskrivningar i Resultaträkningen med fastighetens totala bostadsyta. Avskrivningen bör inte understiga 100 kronor per kvadratmeter.

7. LITEN KASSA ÖKAR RISKEN

Föreningens kassa bör innehålla minst 20 procent av nettoomsättningen, alltså de sammanlagda årsavgifterna och hyresintäkterna. Med en liten kassa ökar risken för avgiftshöjningar. Kassan bör klara både vinterhalvårets höjda energikostnader och underhåll samt oväntade reparationer. 

8. SKULDERNA

Kontrollera föreningens kapitalkostnader och skuldsättning. Belåningen varierar ofta mellan 0 och 15 000 per kvadratmeter. Mikael Goldstein tycker att gränsen för en vettig belåning går vid 10 000 kronor per kvadratmeter. Annars kan avgiften i föreningen överskrida bruksvärdeshyran för en motsvarande hyreslägenhet. 

9. UTRYMME FÖR ATT LÅNA

Ju lägre lån som en förening har desto större möjlighet finns att ta upp nya lån för renoveringar utan att månadsavgiften påverkas nämnvärt. Med föreningslån över 10 000 per kvadratmeter finns i princip inget låneutrymme kvar för oförutsedda utgifter utan att riskera att det slår mot månadsavgiften och därmed värdet på bostadsrätten. Risk finns då för kollektivt kapitaltillskott, där varje medlem själv måste låna upp och skjuta till pengar till föreningen.

10. VIKTIGT ATT BETALA AV HÖGA LÅN

Ju närmare föreningens lån ligger 10 000 kronor per kvadratmeter, desto viktigare är det att föreningen amorterar. Om föreningen har höga lån bör du kontrollera när amortering sker och hur stor amorteringen är. De flesta föreningar amorterar i dag inte på sina fastighetslån.

 Källa: Mikael Goldstein, “Köp rätt bostadsrätt”.