Personuppgiftspolicy

Vi använder cookies för att förbättra funktionaliteten på våra sajter, för att kunna rikta relevant innehåll och annonser till dig och för att vi ska kunna säkerställa att tjänsterna fungerar som de ska.

Läs mer i vår cookiepolicy.

Läs mer

Köpa lägenhet 2019 – så blir du proffs på bostadsköpet

Ta med prospekten och kolla vad som är bra och dåligt med objektet.Foto: TT NYHETSBYRÅN
Gå på visningar. Att välja bort är viktigt för att till sist hamna rätt.Foto: FREDRIK SANDBERG/TT / TT NYHETSBYRÅN
Kolla bostadsannonserna noga. Var beredd att testa ett nytt område du inte funderat på tidigare.Foto: PONTUS LUNDAHL / TT NYHETSBYRÅN

Det är en frihet för många att kunna köpa sin lägenhet.

Men det kan också innebära att du binder upp dig för mångmiljonlån.

Men var inte orolig. Gör du rätt kan det bli din bästa affär hittills.

Det är några saker du ska tänka på om du ska köpa lägenhet, en villa eller en sommarstuga. Följer du de här tolv punkterna kan lägenhetsaffären bli så bra som du hoppats.

1. Skaffa lånelöfte från banken

Först ska du se till att finansieringen är säkrad. När det gäller lägenhet ska du tänka både på pris och hyra, den så kallade månadsavgiften.

Börja med att skaffa ett lånelöfte. Då går du och din familj igenom er ekonomi och tar reda på hur mycket banken vill låna ut, skriver Hemnet. Du behöver ett lånelöfte för att kunna lämna ett bud. Säljarna vill inte hamna i ett läge senare när de tackat nej till andra budgivare – med lånelöfte.

Du får låna 85 procent av bostadsrättens värde. Resten är kontantinsatsen som du måste betala själv, det vill säga 15 procent. 

Ett lånelöfte kostar inget, det är inte bindande, men det är bara giltigt i sex månader. 

Kreditinstitutet kan dock säga upp löftet om dina ekonomiska förutsättningar förändras väsentligt efter det du fått löftet. Ett skäl kan vara att du får minskad inkomst, eller högre utgifter.

Glöm inte att jämföra bolåneräntorna. Har du lånelöfte från en bank kan du prata räntor med andra kreditinstitut för att få ner dina kostnader. 

Banker uppskattar exempelvis om du är helkund i deras bank och samtidigt sparar. 

 

2. Bestäm vad du kräver av din lägenhet och var den ska ligga

Innan du går på visningar ska du ta reda på vad du vill ha och vad du vill ha i din närhet. Hur viktigt är det att ha en livsmedelsaffär i närheten? Finns det plats att ställa din bil, om du har någon. Vad kostar det att parkera?

Hur stort vill du bo? Vill du ha fönster på båda sidorna av lägenheten? Har du barn, funderar på att skaffa, eller ska ha fler? Tänk ett antal år framåt, så att ni inte behöver flytta inom ett år.

Tänk också på vilken våning du vill bo på? Funkar markplan? Finns det ett behov av hiss?  Vill du bo högt upp, eller får du svindel? En annan viktig sak är vilket väderstreck lägenheten ligger mot. Ska du ha parabol måste den ligga mot söder. Tänk på att bostadsrättsföreningen har regler för vad som gäller för parabolantenner.

Är det okej om lägenheten har renoveringsbehov, eller vill du att ditt hem ska vara klart att flytta in i? Är du nöjd med tidigare ägares renovering, eller måste du göra om?

Med alla dessa krav är det så dags att på allvar kolla efter ett hem! 

 

3. Gå på visningar – gå på många visningar

Tänk brett och fritt. Även om du känner till staden eller kommunen du vill köpa i, finns det säkert områden du aldrig besökt. Du kanske även ska kolla i grannkommunerna, under förutsättning att du kan ta dig till arbete eller skola utan problem.

 

LÄS MER: Köpa hus utomlands: Så här gör du – här är de bästa länderna 

 

Kolla utbudet på någon av de stora sajterna för bostäder som Hemnet eller Bovision. Du kan också söka på de olika mäklarfirmorna. Många lokala mäklare har mycket bra koll på utbudet i sin region.

När du hittat ett eller flera objekt som verkar trevliga ska du förstås gå på visningar. Ta med dig listan över de krav du har som du inte vill kompromissa om. Var tydlig mot mäklaren på plats om du inte är intresserad, kanske har hon eller han ett objekt på gång som motsvarar dina krav bättre?

Var inte rädd för att nobba många lägenheter, de tar inte slut. Det kommer alltid fler och du bör känna att bostaden är perfekt för dig och din ekonomi innan du anmäler ditt intresse. Men först finns det andra saker att tänka på.

 

4. Läs på om lägenheten och föreningen – noga

När du känner att bostaden är rätt och att priset ligger inom ramen för ditt lånelöfte är det dags att gå igenom all fakta om föreningen: Hur ser ekonomin ut? Hur stor belåning har föreningen. Har det gjorts stambyten, eller är det något som kommer att ske inom de närmaste åren? Finns det kommersiella fastigheter i huset kan det betyda inkomster till föreningen men är det en så kallad oäkta förening gäller också andra skatteregler.  

5. Kolla i kvarteret – gå på ny visning

Tycker du om lägenheten och vill gå vidare ska du utsätta det för ett "stresstest". Gå tillbaka på en ny visning och se våningen en annan dag, vid en annan tidpunkt då det kanske är mörkt, annat väder, eller solen står i ett annat väderstreck. Kolla runt i kvarteren och prata gärna med grannar och få en närmare bild av det kvarter du funderar på att flytta in i. Kolla var du kan parkera bilen och cyklarna. Finns det gästparkeringar? Promenadvägar, lekplatser? Kanske hundrastgårdar?

6. Så bjuder du på en lägenhet du vill köpa

När du varit på visningar, undersökt lägenheten och föreningen och bestämt dig för att det är den rätta, ja då är det dags att gå till handling. Mäklaren behöver veta att du har råd att bjuda – det vill säga om du har ett lånelöfte. Det är också här du berättar om du vill göra en besiktning och om du måste sälja en bostad innan du kan köpa.

I de flesta fall blir det budgivning. Det finns flera olika strategier för att vinna. Antingen höja med minsta möjliga summa och sega ut på budgivningen och hoppas att konkurrenterna tröttnar. Eller att klippa till direkt och hoppas att de andra spekulanterna blir avskräckta av din beslutsamhet.

Tänk dock på att säljaren är fri att sälja till vem de vill, det behöver inte bli det högsta budet som vinner. Dessutom, bestäm ett högsta belopp som du är villig att betala. Gå inte över den gränsen. Var alltid beredd att släppa budgivningen. Låt inte budgivningen bli en prestigegrej mellan dig och din konkurrent.

 

LÄS MER: Allt du behöver veta om dolda fel efter bostadsköp 

 

7. Jag fick lägenheten! Vad gör jag nu?

Efter en vunnen budgivning är det dags att skriva kontrakt. Det sker ofta på mäklarens kontor. Det är först då som affären är klar. Vid kontraktsskrivningen ska ni komma överens om och ordna ett antal saker:

■ Tillträdelsedag.

■ Betalning av handpenning för lägenhet som brukar vara 10 procent av köpeskillingen. Banken brukar ställa upp med ett handpenninglån som betalas tillbaka, plus ränta, vid tillträdesdagen. Många undrar när handpenningen betalas vid lägenhetsköp. Svaret är, när kontraktet skrivs. 

 

8. Vem gör besiktningen och varför?

Det är både enklare och svårare att besiktiga en lägenhet. Köper du ett småhus ska du kolla allt från källare till tak. Men med en bostadsrätt har föreningen ansvar för i princip allt utanför lägenheten, men du har allt i den. 

Som köpare har du undersökningsplikt och betyder att du ska se de fel och brister som finns. Du kan inte i efterhand klaga på att det är lyhört i lägenheten, eller att grannens hund hörs i tid och otid. 

Om du under din undersökning märker exempelvis fukt eller dålig lukt skärps kraven på köparens undersökningsplikt. Då är du, enligt mäklarföretaget Bjurfors skyldig att utreda de bakomliggande orsakerna till felet och hur mycket det är. Du kan alltså inte hävda att mögel i ett rum är ett dolt fel om du tidigare sett fuktfläckar och känt mögellukt.

Tänk också på att en säljare inte har någon generell upplysningsplikt. Men säljaren måste under vissa omständigheter berätta saker som köparen borde ha upptäckt, men förbisett. Det ska vara saker som är så viktiga att det är avgörande för om det blir ett köp eller inte. 

 

LÄS MER: Allt du behöver veta om det nya hårda amorteringskravet 

 

Däremot kan det vara svårt att upptäcka om köket eller badrummet renoverats av ett proffs eller bara en "händig" amatör. Anlitar du en besiktningsman har hon eller han ansvar att rapportera stora och små fel och brister och att göra en riskbedömning. Men en besiktningsman kan inte hållas ansvarig för det hon eller han inte ser. 

Är det värt besväret med en besiktning? Ja, ska du betala många miljoner för en lägenhet kan en besiktning för 8 000–10 000 kronor vara fullt befogad.

Du kan besiktiga lägenheten före ni skrivit kontrakt eller efter. Faran med detta är att säljaren kan backa från försäljning och så har du betalat en besiktning i onödan. 

Besiktigar du lägenheten efter kontraktskrivningen ska det framgå av kontraktet att det ska göras inom en rimlig tid och vad som händer om större fel upptäcks. Ska priset sänkas? Eller ska säljaren åtgärda felen? Det finns standardlösningar som gör det säkert för dig som köpare.

 

LÄS MER: Checklista: Flytta hemifrån – allt du behöver tänka på 

 

9. Sista kapitlet: Betala och få nyckeln

Överlåtelsen av lägenheten sker vanligen på säljarens bank. Säljare, köpare och mäklare går igenom kontraktet och ser till att allt är korrekt. Köpeskillingen går över till säljaren. Du får ett köpbevis och till slut: Nycklarna till lägenheten! Samtidigt ska du också bli medlem av bostadsrättsföreningen och betala eventuell medlemsavgift.

10. Ska jag betala mäklararvode när jag köper lägenhet?

Nej. Säljaren betalar mäklaren. 

 

LÄS MER: Så ansöker du om bostadsbidrag – och så mycket kan du få 

 

10. Hur mycket skatt betalar man vid försäljning av lägenhet?

Om du sålt en bostad i samband med ditt lägenhetsköp och gjort vinst måste du skatta för vinsten. Försäljning av bostadsrätt deklareras på blankett K6. K5 är för småhus. 

Enligt Skatteverket ska du deklarera försäljningen året efter du skrev på köpekontraktet, inte när köpet blev klart.

Du räknar ut om vinst eller förlust på det här sättet:

Ta försäljningspriset. Dra av hur mycket du betalade för bostaden, inklusive  eventuella utgifter. 

Du ska även dra av för försäljningsutgifter och kostnader som utgifter för försäkring mot dolda fel och vissa utgifter för homestyling. Förbättringsutgifter är avdragsgilla för ny-, till eller ombyggnad och förbättrande reparation och underhåll. (Normalt underhåll är inte avdragsgillt.)

Har du fått uppskov med vinsten från tidigare försäljningar ska detta läggas till vinsten, eller förlusten. Vinsten deklareras med bilaga K5. Förbättringsutgifter fylls i hjälpblanketten SKV 2197.

Får du en vinst ska du betala 22 procent skatt på vinsten. Rent tekniskt sett betalar du 30 procent på 22/30 av vinsten.

 

LÄS MER: Ordlista – viktiga begrepp att ha koll på vid ett bostadsköp 

 

Viktiga ord från acceptpris till överbryggningslån

Acceptris Det lägsta försäljningspris som en säljare godkänner vid en affär, som en bostadsaffär.

Amortering Avbetalning av en befintlig låneskuld. Lånet minskar med belopp som det du betala in.

Amorteringsfrihet En tidsperiod då amorteringar inte måste göras.

Amorteringsplan En plan för hur du ska betala av ditt lån.

Annuitetslån Ett lån där amorteringsbeloppet ökar i samband med att skulden minskar. 

Arrende Upplåtelse av till exempel mark mot betalning för viss tid. 

Avdragsgill Utgifter som kan bidra till skattelättnader i deklarationen genom avdrag. 

Belåningsgrad Den procentsats som beskriver hur stor del av bostadens marknadsvärde som det finns lån på.

Blancolån Lån som beviljats utan säkerhet eller borgen, ofta till en högre ränta än vid lån med en säkerhet.

Boendekostnad Den totala kostnaden för ditt boende. I det beloppet ingår bland annat amortering, driftkostnad och räntekostnader.

Borgensman Person som går i borgen för en låntagare.

Borgenär Långivare som har en fordran mot en låntagare. Motparten kallas gäldenär.

Bottenlån Lån med en fastighet eller bostadsrätt som säkerhet. Bottenlån ger en lägre ränta eftersom den typen av lån innebär en mindre risk för långivaren. Bottenlån kan delas upp olika delar med olika bindningstider på räntan. 

Bostadsrätt Att äga en bostadsrätt innebär att äga en andel i en bostadsrättsförening och ha rätten att använda lägenheten, radhuset, kedjehuset eller vilan. Rätten gäller på obegränsad förutsatt att man uppfyller sina förpliktelser mot bostadsrättsföreningen. När du köper en bostadsrätt köper man alltså inte den själva lägenheten utan en andel i föreningen som äger den.

Bunden ränta/fast ränta En bunden ränta är en ränta som är fast för bestämd tid, till exempel ett, tre eller fem år.

Driftskostnad Den totala kostnaden för driften av en kostad. Det som ingår i är bland annat kostanden för el, vatten, värme och försäkring.

Dröjsmålsränta Betalar du inte din fordran i tid så drabbas du av en extra avgift för att ha brutit mot avtalet.

Effektiv ränta Effektiv ränta är den totala kreditkostnaden (ränta och avgifter) som anges som den årliga räntan på ett lånebelopp. 

Energideklaration Kartläggning och dokumentation av en byggnads energianvändning under bruksstadiet.

Gäldenär Någon som har en skuld till någon annan.

Handpenning  En form av förskottsbetalning som ges till säljaren av en bostad i samband med att kontraktet skrivs. Vanligtvis är det 10 procent av köpeskillingen.

Kontantinsats Den del av ett lån som ska betalas kontant. Majoriteten långivare har ett krav på att åtminstone 15 procent av köpeskillingen ska betalas kontant. 

Kreditprövning En undersökning och bedömning av en persons ekonomiska situation och betalningsförmåga och något alla företag som beviljar lån och krediter måste göra.

Kreditupplysning Samlad ekonomisk information om en person eller ett företag.

Köpebrev en juridisk bindande handling som reglerar och definierar ägandet av en specifik egendom. 

Köpeskilling Det totala belopp som betalas vid ett köp.

Lagfart En lagfart är ett bevis på att du äger en fastighet

Lånelöfte Ett förhandsbesked från långivaren, där de uppger hur mycket du får låna till ett kommande bostadsköp. Ett lönelöfte är vanligtvis endast giltigt i ett halvår förutsatt att din ekonomiska situation inte försämras under tiden.

Marknadsvärde Priset marknaden är villig att betala för en viss produkt.

Pantbrev Pantbrev är ett bevis på inteckning i en fastighet och fungerar som en säkerhet vid ett lån. Säg att du ska köpa hus och behöver låna en stor summa pengar. Du behöver då en säkerhet och det brukar vara en del av huset. Den säkerheten kallas för pantbrev, eftersom du pantsätter en del av din bostad hos banken.

Rörlig ränta En ränta som förändras över tid. Hos de flesta banker innebär det att räntan är bunden under tre månader åt gången.

Servitut Ett begrepp för den rätt en fastighet har att på ett visst sätt nyttja en annan fastighet.

Skuldebrev Ett skuldebrev är en skriftlig handling på att du är skyldig en person eller ett företag pengar. 

Skuldsanering Att få sina skulder nerskrivna eller avskrivna. 

Slutpris Det slutgiltiga priset för en bostad.

Styrränta Den ränta Riksbanken tar när den kortsiktigt lånar ut pengar till bankerna.

Taxeringsvärde Det värde på en fastighet som ligger till grund för fastighetsskatten.

Tomträtt Tomträtt innebär att någon annan, vanligtvis kommunen, äger själva tomten som fastigheten står på men att du får använda den i utbyte mot att du betalar en avgift –  tomträttsavgäld.

Topplån Topplån är ett lån utan säkerhet som oftast används för att täcka den del av ett lån som inte täcks av bottenlånet när du köper en fastighet. I dag får man låna maximalt 85 procent av bostadens pris till bottenlån. Kan du inte betala resterande del, 15 procent, som kontantinsats har du möjlighet att ta ett topplån. Räntan på topplånet är högre än för bottenlånet eftersom den lånedelen saknar säkerhet.

Uppläggningsavgift En avgift för det administrativa arbetet i samband med ett lån.

Utgångspris Det pris man utgår frånvid försäljning av en bostad och som sätts ut i annonsen.

Utmätning Utmätning innebär att en borgenär begär att Kronofogdemyndigheten skall ta i anspråk fast eller lös egendom ifrån en gäldenär.

Återbetalningskrav Kreditgivarens krav på återbetalningen från en låntagare.

Överbryggningslån Ett tillfälligt lån man kan ta för att finansiera en bostad om du inte hunnit sälja eller fått betalt för din gamla bostad.

 

LÄS MER: Guide: Så säljer du din bostad – steg för steg

LÄS MER: Rot och rut – det här gäller för avdragen

LÄS MER: Stora guiden till att köpa villa

LÄS MER: 8 tips på hur du som bäst skyddar dig mot ett inbrott

Annons: