Personuppgiftspolicy

Vi vill informera dig om vår policy som beskriver hur vi behandlar personuppgifter och cookies.

Läs mer

Stora guiden för dig som vill köpa hus i Sverige

Här alla begrepp, tips och knep du behöver veta. Foto: LÄNSFÖRSÄKRINGAR FASTIGHETSFÖRMEDLING UPPSALA
Ska huset bli ditt? Följ de här 12 punkterna, så får du enklare att hitta ditt nya boende. Foto: EXPRESSEN / TT NYHETSBYRÅN

Att köpa hus är att bolla med miljontals kronor som inte är dina. 

Inte undra på att man måste vara försiktig.

Men följer du den här guiden minskar du risken att göra fel.

Det finns ett antal saker du ska göra för att köpa ett hus, oavsett om det är ett permanent boende eller en sommarstuga. Här är de tio punkterna du ska följa. Då kan husaffären leda till att du får ett nytt drömboende.

1. Skaffa lånelöfte från banken

Innan du ger dig in i bomarknaden ska du kontakta en bank eller kreditinstitut och ansöka om lånelöfte. Då går ni igenom din och din familjs ekonomi och tar reda på hur mycket banken vill låna ut, skriver Hemnet i en stor köpa hus-guide.

Du får låna 85 procent av husets värde. Resten är kontantinsatsen som du måste betala själv. 

Ett lånelöfte kostar inget och är giltigt i sex månader. Tänk på att lånelöftet inte är bindande. Banken eller kreditinstitutet kan säga upp det om dina ekonomiska förutsättningar förändras väsentligt från det du fått löftet. Ett skäl kan vara att du får minskad inkomst, eller högre utgifter.

Glöm inte att jämföra bolåneräntorna. Har du lånelöfte från en bank kan du prata räntor med andra aktörer på marknaden för att få ner dina kostnader. 

Banker uppskattar exempelvis om du är helkund i deras bank och samtidigt sparar. 

 

LÄS MER: Köpa hus utomlands: Så här gör du – här är de bästa länderna 

 

Är området barnvänligt? Eller är det många trafikerade vägar i närheten? Foto: SHUTTERSTOCK

2. Bestäm vad du kräver av ditt hus och var det ligger

Innan du kastar dig ut i bostadsvärlden ska du ta reda på vad du vill ha och vad du vill ha i din närhet, vad som inte spelar någon roll och vad du helst inte vill ha nära husknuten.

Är du inte oroad av att ha långt till närmaste busshållplats, eller inte störs av den närliggande motorvägen, så kanske du får huset billigare än du trott.

Checklista – är det här viktiga saker nära ditt nya hem?

Närhet till skola och lekplats.

Grönområden och promenadvägar.

Närhet till lokaltrafik.

Finns matbutiker eller andra affärer på promenadavstånd? Måste du ta bilen?

Nära social service. Finns vårdcentral i närheten, polis eller brandkår?

Om du bor längre ut ur stan: Hur sköts vägarna? Fungerar snöröjningen?

Andra saker du ska bestämma är hur stort du måste bo. Hur många rum ska huset ha? Kan man dela av rum om ni plötsligt blir fler? Ska allt vara i ett plan, eller vill du hellre ha flera våningar? Är det okej om huset har renoveringsbehov, eller vill du att ditt hem ska vara klart att flytta in i?

Med alla dessa krav är det så dags att kolla på allvar efter ett hem! 

 

LÄS MER: Stora guiden till att köpa villa eller lägenhet 2018

 

3. Gör en kravlista på saker du inte accepterar med ditt nya hem

Det är viktigt för dig eller din familj att ha en tydlig kravlista innan ni börjar titta på hus. Listan är olika från spekulant till spekulant. Det kan vara så enkelt att det måste finnas ett visst antal rum, att fiber ska vara indraget i huset, eller att det ska ha en speciell typ av uppvärmning, eller nära skola eller förskola. Kraven kan också vara mindre tydliga, som att sovrummen ska vara mörka, eller att vardagsrummet och köket ska vara nära varandra. 

 

Viktiga begrepp vid bostadsköp

Acceptris Det lägsta försäljningspris som en säljare godkänner vid en affär, som en bostadsaffär.

Amortering Avbetalning av en befintlig låneskuld. Lånet minskar med belopp som det du betala in.

Amorteringsfrihet En tidsperiod då amorteringar inte måste göras.

Amorteringsplan En plan för hur du ska betala av ditt lån.

Annuitetslån Ett lån där amorteringsbeloppet ökar i samband med att skulden minskar. 

Arrende Upplåtelse av till exempel mark mot betalning för viss tid. 

Avdragsgill Utgifter som kan bidra till skattelättnader i deklarationen genom avdrag. 

Belåningsgrad Den procentsats som beskriver hur stor del av bostadens marknadsvärde som det finns lån på.

Blancolån Lån som beviljats utan säkerhet eller borgen, ofta till en högre ränta än vid lån med en säkerhet.

Boendekostnad Den totala kostnaden för ditt boende. I det beloppet ingår bland annat amortering, driftkostnad och räntekostnader.

Borgensman Person som går i borgen för en låntagare.

Borgenär Långivare som har en fordran mot en låntagare. Motparten kallas gäldenär.

Bottenlån Lån med en fastighet eller bostadsrätt som säkerhet. Bottenlån ger en lägre ränta eftersom den typen av lån innebär en mindre risk för långivaren. Bottenlån kan delas upp olika delar med olika bindningstider på räntan. 

Bostadsrätt Att äga en bostadsrätt innebär att äga en andel i en bostadsrättsförening och ha rätten att använda lägenheten, radhuset, kedjehuset eller vilan. Rätten gäller på obegränsad förutsatt att man uppfyller sina förpliktelser mot bostadsrättsföreningen. När du köper en bostadsrätt köper man alltså inte den själva lägenheten utan en andel i föreningen som äger den.

Bunden ränta/fast ränta En bunden ränta är en ränta som är fast för bestämd tid, till exempel ett, tre eller fem år.

Driftskostnad Den totala kostnaden för driften av en kostad. Det som ingår i är bland annat kostanden för el, vatten, värme och försäkring.

Dröjsmålsränta Betalar du inte din fordran i tid så drabbas du av en extra avgift för att ha brutit mot avtalet.

Effektiv ränta Effektiv ränta är den totala kreditkostnaden (ränta och avgifter) som anges som den årliga räntan på ett lånebelopp. 

Energideklaration Kartläggning och dokumentation av en byggnads energianvändning under bruksstadiet.

Gäldenär Någon som har en skuld till någon annan.

Handpenning  En form av förskottsbetalning som ges till säljaren av en bostad i samband med att kontraktet skrivs. Vanligtvis är det 10 procent av köpeskillingen.

Kontantinsats Den del av ett lån som ska betalas kontant. Majoriteten långivare har ett krav på att åtminstone 15 procent av köpeskillingen ska betalas kontant. 

Kreditprövning En undersökning och bedömning av en persons ekonomiska situation och betalningsförmåga och något alla företag som beviljar lån och krediter måste göra.

Kreditupplysning Samlad ekonomisk information om en person eller ett företag.

Köpebrev en juridisk bindande handling som reglerar och definierar ägandet av en specifik egendom. 

Köpeskilling Det totala belopp som betalas vid ett köp.

Lagfart En lagfart är ett bevis på att du äger en fastighet

Lånelöfte Ett förhandsbesked från långivaren, där de uppger hur mycket du får låna till ett kommande bostadsköp. Ett lönelöfte är vanligtvis endast giltigt i ett halvår förutsatt att din ekonomiska situation inte försämras under tiden.

Marknadsvärde Priset marknaden är villig att betala för en viss produkt.

Pantbrev Pantbrev är ett bevis på inteckning i en fastighet och fungerar som en säkerhet vid ett lån. Säg att du ska köpa hus och behöver låna en stor summa pengar. Du behöver då en säkerhet och det brukar vara en del av huset. Den säkerheten kallas för pantbrev, eftersom du pantsätter en del av din bostad hos banken.

Rörlig ränta En ränta som förändras över tid. Hos de flesta banker innebär det att räntan är bunden under tre månader åt gången.

Servitut Ett begrepp för den rätt en fastighet har att på ett visst sätt nyttja en annan fastighet.

Skuldebrev Ett skuldebrev är en skriftlig handling på att du är skyldig en person eller ett företag pengar. 

Skuldsanering Att få sina skulder nerskrivna eller avskrivna. 

Slutpris Det slutgiltiga priset för en bostad.

Styrränta Den ränta Riksbanken tar när den kortsiktigt lånar ut pengar till bankerna.

Taxeringsvärde Det värde på en fastighet som ligger till grund för fastighetsskatten.

Tomträtt Tomträtt innebär att någon annan, vanligtvis kommunen, äger själva tomten som fastigheten står på men att du får använda den i utbyte mot att du betalar en avgift –  tomträttsavgäld.

Topplån Topplån är ett lån utan säkerhet som oftast används för att täcka den del av ett lån som inte täcks av bottenlånet när du köper en fastighet. I dag får man låna maximalt 85 procent av bostadens pris till bottenlån. Kan du inte betala resterande del, 15 procent, som kontantinsats har du möjlighet att ta ett topplån. Räntan på topplånet är högre än för bottenlånet eftersom den lånedelen saknar säkerhet.

Uppläggningsavgift En avgift för det administrativa arbetet i samband med ett lån.

Utgångspris Det pris man utgår frånvid försäljning av en bostad och som sätts ut i annonsen.

Utmätning Utmätning innebär att en borgenär begär att Kronofogdemyndigheten skall ta i anspråk fast eller lös egendom ifrån en gäldenär.

Återbetalningskrav Kreditgivarens krav på återbetalningen från en låntagare.

Överbryggningslån Ett tillfälligt lån man kan ta för att finansiera en bostad om du inte hunnit sälja eller fått betalt för din gamla bostad.

 

LÄS MER: Det här är pantbrev och lagfart – frågor och svar

 

Gå på husvisningar och kolla bostaden noga. Prata med mäklaren och fråga om du är nyfiken på att veta mer. Foto: CLAUDIO BRESCIANI / TT / TT NYHETSBYRÅN

4. Gå på visningar – gå på många visningar

Tänk brett och fritt. Även om du känner till staden eller kommunen du vill köpa hus i, finns det säkert områden du aldrig besökt. Du kanske även ska kolla i grannkommunerna, under förutsättning att du kan ta dig till arbete eller skola utan problem.

Kolla utbudet på någon av de stora sajterna för husköp som Hemnet eller Bovision. Du kan också söka på de olika mäklarfirmorna. Många lokala mäklare har mycket bra koll på utbudet i sin region.

När du hittat ett eller flera objekt som verkar trevliga ska du förstås gå på visningar. Ta med dig listan över de krav du har som du inte vill kompromissa om. Var tydlig mot mäklaren på plats om du inte är intresserad, kanske har hon eller han ett objekt på gång som motsvarar dina krav bättre?

Var inte rädd för att nobba många hus, de tar inte slut. Det kommer alltid fler och du bör känna att huset är perfekt för dig och din ekonomi innan du anmäler ditt intresse. Men innan du gör det finns det andra saker att tänka på vid husköp.

 

 

5. Läs på om huset – noga

När du känner att huset är rätt och att priset ligger inom ramen för ditt lånelöfte är det dags att gå igenom all fakta om huset: Hur huset är byggt, vilken grund det har, uppvärmning, driftskostnader och vad som ingår i huset.

Finns det några pantbrev? Några servitut? Det kan vara att grannen har rätt att använda din uppfart för att ta sig hem, eller att elledningen går genom din nya fastighet. 

Kolla ekonomin med huset – har du råd?

Läs energideklarationen. Tänk på att uppvärmningskostnaderna under vinterhalvåret kan bli mycket höga om du bara har direktverkande el. Och lägre om huset värms med exempelvis bergvärme.

Räkna på vad som händer om räntorna går upp. Klarar du en boränta på 5–7 procent?

Gå igenom vilka eventuella renoveringar som ska eller måste göras. 

Gör en budget. Hur mycket pengar får ni över efter de fasta och rörliga kostnaderna är betalda?

 

6. Kolla i kvarteret – gå på ny visning

Tycker du om huset och vill gå vidare ska du utsätta det för ett "stresstest". Gå tillbaka på en ny visning och se huset en annan dag, vid en annan tidpunkt då det kanske är mörkt, annat väder, eller solen står i ett annat väderstreck. Kolla runt i kvarteren och prata gärna med grannar och få en närmare bild av det kvarter du funderar på att flytta in i.

Gå på så många visningar som möjligt. Gärna på andra tider. Då får du en bättre bild av huset än om du bara är där en gång när solen skiner. Foto: FREDRIK SANDBERG/TT / TT NYHETSBYRÅN

7. Så bjuder du på ett hus du vill köpa

När du varit på visningar, undersökt huset och bestämt dig för att det är det rätta, ja då är det dags att gå till handling.

I de flesta fall blir det budgivning om fastigheten. Det finns flera olika strategier för att vinna en budgivning. Antingen höja med minsta möjliga summa och sega ut på budgivningen och hoppas att konkurrenterna tröttnar. Eller att klippa till direkt och hoppas att de andra spekulanterna blir avskräckta av din beslutsamhet.

Tänk dock på att säljaren är fri att sälja till vem de vill, det behöver inte bli det högsta budet som vinner. Dessutom, bestäm ett högsta belopp som du är villig att betala. Gå inte över den gränsen. Var alltid beredd att släppa budgivningen.

Vilka regler gäller för budgivning?

Budgivning om bostäder regleras av Fastighetsmäklarinspektionen. Ett bud är inte bindande, ens om det lämnas skriftligt. Först när köpekontraktet är undertecknat blir köpet juridiskt bindande. Innan dess kan både köpare och säljare ändra sig utan att motparten kan ställa några krav.

Mäklaren ska ge alla spekulanter information om hur budgivningen ska gå till, samt eventuella önskemål från säljaren.

Säljaren har fri prövningsrätt och avgör vilka bud som är intressanta. Därför ska mäklaren vidarebefordra alla bud till säljaren. Säljaren väljer den som får köpa, det behöver inte vara till den som bjuder högst.

Efter budgivningen har köparen rätt att ta del av vem som lagt bud och hur mycket. Köparen ska då kunna kontakta de andra intressenterna för att försäkra sig om att budgivningen gått rätt till.

LÄS MER: Allt du behöver veta om dolda fel efter bostadsköp 

 

8. Jag fick huset! Vad händer nu?

Efter en vunnen budgivning är det dags att skriva kontrakt. Det sker ofta på mäklarens kontor. Det är först då som affären är klar. Vid kontraktsskrivningen ska ni komma överens om ett antal saker:

Tillträdelsedag.

Förekomsten av förbehåll, som bankens lånevillkor, försäljning av din befintliga bostad eller resultat av besiktning. Fastighetsbranschen rekommenderar en så kallad öppen klausul kring besiktningsvillkor.

Handpenning hus. Brukar vara 10 procent av köpeskillingen. Banken brukar ställa upp med ett handpenninglån som betalas tillbaka, plus ränta, vid tillträdesdagen. Många undrar när handpenningen betalas vid husköp. Svaret är, när kontraktet skrivs.

 

Hitta rätt mäklare

Sajten Mäklarkoll är en gratis tjänst där du kan hitta och jämföra mäklare i just det område du bor i. Där kan du ta del av insamlad data om bostadsförsäljningar och se olika topplistor. Du kan sedan välja den mäklare du vill bli kontaktad av.

 

 

LÄS MER: Allt du behöver veta om det nya hårda amorteringskravet 

 

Är taket okej? En rutinerad besiktningsman har koll på hur det ska se ut och riskerna i olika konstruktioner. Foto: JÖRGEN HILDEBRANDT

9. Vem gör besiktningen och varför?

Som köpare har du undersökningsplikt, du ska alltså undersöka huset från tak till grund. Det normala är att anlita en oberoende besiktningsman som gör jobbet. Då uppfyller du din undersökningsplikt. Besiktningsmannen har ansvar att rapportera stora och små fel och brister i huset och att göra en riskbedömning. Men en besiktningsman kan inte hållas ansvarig för det hon eller han inte ser. 

Misstänker du mögel, eller är speciellt känslig, kan du anlita besiktningsman med mögelhund för en extra kostnad.

Räkna med att det tar tre timmar för en besiktning. Är du med kan du ställa frågor till besiktningsmannen under tiden arbetet pågår. En besiktning kostar normalt 8 000–10 000 kronor.

Du kan besiktiga huset före ni skrivit kontrakt eller efter. Faran med att göra det före kontraktskrivning är att säljaren kan backa från försäljning och så har du betalat en besiktning i onödan. 

Besiktigar du huset efter kontraktskrivningen ska det framgå av kontraktet att det ska göras inom en rimlig tid och vad som händer om större fel upptäcks. Ska priset sänkas? Eller ska säljaren åtgärda felen? Det finns standardlösningar som gör det säkert för dig som köpare.

 

LÄS MER: Checklista: Flytta hemifrån – allt du behöver tänka på 

 

Vad är dolda fel?

Ett dolt fel är något du inte kan upptäcka vid en besiktning och som inte kan förväntas finnas i det huset du tänker köpa. 

Ett fel som inte syns behöver inte vara ett dolt fel. Om du köper ett äldre hus kan du förvänta dig vissa fel och skador. De räknas inte som dolda fel.

Om du efter köpet upptäcker ett dolt fel så är det säljarens ansvar att kompensera dig, i upp till tio år. Men det är svårt att bevisa dolda fel redan efter ett par år. Det är ditt ansvar att bevisa att felet fanns vid överlåtelsen och inte uppkom senare. 

 

10. Vad är lagfart och pantbrev?

Lagfart är det bevis du har för att du äger hela eller en del av ditt hus. Lantmäteriet sköter hanteringen av lagfart. Kostnaden är en registreringsavgift och en stämpelskatt. Stämpelskatten är 1,5 procent av köpesumman för huset. Avgiften är 825 kronor. För en villa på 4 miljoner kostar lagfarten alltså 60 825 kronor.

Ett pantbrev är en säkerhet för ditt lån som du överlåter åt banken. Det innebär att om du inte kan betala så kommer banken att kräva att du säljer fastigheten.

 

LÄS MER: Köpa sommarstuga: Så hittar du ditt drömhus 

 

Nya pantbrev kostar 2 procent av pantbrevets belopp, plus en avgift på 375 kronor. Det är mycket ovanligt att det inte finns pantbrev på fastigheter på marknaden. När du köper ett hus tar du över de gamla pantbreven, men du kan behöva ett nytt som täcker mellanskillnaden från de befintliga pantbreven till så mycket du får låna som bottenlån.

Så om du behöver ett pantbrev på 1 miljon kronor kostar det 20 375 kronor plus bankens avgifter.

Vad är skillnaden mellan kontantinsats och handpenning?

Handpenning hus: Det är de 10 procent du deponerar i samband med kontraktskrivningen. Har du inte pengarna får du oftast ett handpenningslån av banken. Pengarna sätts in på ett klientmedelskonto som skydd för säljare och mäklare om något skulle gå fel.

Kontantinsats hus: I normala fall får du låna 85 procent av husets pris av banken. Resten, 15 procent, är kontantinsatsen du måste lägga själv.

11. Sista kapitlet: Betala och ta över huset

Överlåtelsen av fastigheten sker vanligen på säljarens bank. Säljare, köpare och mäklare går igenom kontraktet och ser till att allt är korrekt. Köpeskillingen går över till säljaren, köpebrevet skrivs under och bevittnas. Pantbreven som hör till huset tas över av dig. Du får samtliga dokument och till slut: Nycklarna till huset!

Vad får jag med huset?

Du får alla fasta inventarier, det vill säga exempelvis badkar, handfat och spis, om du inte kommit överens med säljaren om något annat.

Trädgårdsredskap som gräsklippare, vattenslangar och verktyg tillhör säljaren, liksom trädgårdsmöblerna, om ni inte kommer överens om att överta eller köpa dem. 

12. Ska jag betala mäklararvode när jag köper hus?

Nej. Säljaren betalar mäklaren. 

Kostnader vid husköp

Vilka är avgifterna vid husköp? Köparen betalar förutom huset, lagfart, pantbrev och besiktning. Räkna med kostnader vid köp av hus landar runt 100 000 kronor.

Säljaren betalar mäklaren och andra kostnader i samband med försäljningen, samt ser till att fastigheten är tömd och städad till din inflyttning.

 

LÄS MER: Stor guide till den bästa gräsklipparen för dig

 

13. Hur mycket skatt betalar man vid försäljning av villa?

Om du sålt en bostad i samband med ditt husköp och gjort vinst måste du skatta för vinsten. Skatt för husförsäljning räknas på samma sätt som inkomst av kapital. 

Enligt Skatteverket ska du deklarera försäljningen året efter du skrev på köpekontraktet, inte när köpet blev klart.

Du räknar ut om vinst eller förlust på det här sättet:

Ta försäljningspriset. Dra av hur mycket du betalade för villan eller radhuset, inklusive lagfartskostnader och eventuell utgift för inteckning i fastigheten. 

Du ska även dra av för försäljningsutgifter och kostnader som utgifter för försäkring mot dolda fel och energideklaration och vissa utgifter för homestyling. Förbättringsutgifter är avdragsgilla för ny-, till eller ombyggnad och förbättrande reparation och underhåll. (Normalt underhåll är inte avdragsgillt.)

Har du fått uppskov med vinsten från tidigare försäljningar ska detta läggas till vinsten, eller förlusten. Vinsten deklareras med bilaga K5. Förbättringsutgifter fylls i hjälpblanketten SKV 2197.

Får du en vinst ska du betala 22 procent skatt på vinsten. 

 

LÄS MER: Ordlista – viktiga begrepp att ha koll på vid ett bostadsköp 

Annons:

Logga in för att följa

Det är gratis och går snabbt!