Personuppgiftspolicy

Vi använder cookies för att förbättra funktionaliteten på våra sajter, för att kunna rikta relevant innehåll och annonser till dig och för att vi ska kunna säkerställa att tjänsterna fungerar som de ska.

Läs mer i vår cookiepolicy.

Läs mer

Forskare: Marknadshyror sänker priser i förorterna

Foto: TOMAS LEPRINCE
Foto: LASSE SVENSSON

Skulle det införas marknadshyror i det befintliga beståndet skulle det överlag innebära högre hyror, men i de minst attraktiva områdena, som perifera miljonprogramsområden, skulle hyrorna i stället kunna bli lägre.

Det säger Fredrik Kopsch, lektor i fastighetsrätt vid Lunds universitet, till Nyhetsbyrån Direkt.

Marknadshyror skulle därmed kunna vara negativt för de fastighetsägare som äger lägenheter i sådana områden.

– Det finns vissa områden där beräkningar visar att hyrorna i de minst attraktiva områdena skulle bli lägre med marknadshyror. Det är ofta perifera miljonprogramområden, både för att de ligger där de ligger och för att den byggnadsperioden är den minst attraktiva, säger han.

 

 

Fler kan bo centralt

Han säger att en effekt av marknadshyror är att fler skulle kunna efterfråga attraktiva lägenheter centralt och då vara beredda att bo mer trångt för att ha råd att bo där.

– Vi ser exempelvis i andra länder att unga, som är en grupp som värderar att bo centralt väldigt högt, bor hopträngda i centrala lägen, delvis självvalt. Skulle det ske även i Sverige skulle det minska efterfrågan i mindre attraktiva områden, där hyrorna därför skulle kunna sjunka. Det finns en grupp i samhället som har råd att betala hyra, men inte att köpa och som inte har någon kötid. De får nu ta vad som erbjuds och betala en hyra som kanske överstiger marknadsvärdet av lägenheten, säger Fredrik Kopsch.

Han säger att om hyrorna i mindre attraktiva miljonprogram är högre än marknadshyran är en av vinnarna på nuvarande bruksvärdessystem de som äger fastigheter i dessa områden.

– Det finns en del fastighetsägare som specialiserat sig på miljonprogramsområden, bland andra Stena Fastigheter och D Carnegie (numera Hembla). Just för sådana bolag skulle hyresregleringen vara fördelaktig och de skulle kunna förlora på marknadshyror om hyrorna då skulle sjunka, säger han.

 

Prissättningen påverkas

Han tillägger att flera av dessa fastighetsbolag också har som affärsmodell att köpa lägenheter i miljonprogramsområden för att sedan renovera och höja hyrorna, en affärsmodell som troligen helt bygger på nuvarande bruksvärdesreglering.

– Genom att göra renoveringar som gör att man får höja bruksvärdeshyran, exempelvis helkaklade badrum och byta ut kök, har man i vissa fall kunnat höja hyran 100 procent. Renoveringarna kan därmed ge en fantastisk avkastning. Det är osannolikt att man på en fri marknad skulle kunna göra sådana renoveringar och sedan dubbla hyran, men nu sätts värdet av renoveringen inte av marknaden utan av en förhandling, säger han.

På frågan hur säker man kan vara på att hyrorna skulle bli lägre i vissa områden med marknadshyror säger Fredrik Kopsch att beräkningarna är osäkra, men att de om något mest troligt överskattar hur höga marknadshyror skulle bli. De framräknade marknadshyrorna baseras nämligen på priset på bostadsrätter, som man då antar inte påverkas av regleringar på hyresrättsmarknaden. Detta kan dock ifrågasättas.

 

Många vill hyra med kan inte

– Sannolikt finns det en ganska stor grupp som skulle vilja hyra, men som ändå köper eftersom det är så svårt att hitta något att hyra. Det kan exempelvis vara personer med höga inkomster som inte är så säkra på hur länge de kommer att bo på ett ställe. Ju större den här gruppen är desto mer pressar de upp priserna på bostadsrätter. Det gör att det finns en risk för att man överskattar marknadshyrorna när man beräknar dem med hjälp av priset på bostadsrätter, säger han.

Samtidigt skulle modellerna kunna underskatta marknadshyrorna om det finns personer som bor i dag bor i hyresrätt och som skulle vilja köpa en bostad, men som inte gör det på grund av att de har en så låg hyra.

– Både effekterna finns, men jag tror att gruppen som tvingas köpa är större än de som hyr fastän de egentligen skulle vilja köpa. Det är dock väldigt knepigt att bevisa vilken av grupperna som är störst, säger Fredrik Kopsch.

I januariavtalet mellan Socialdemokraterna, Miljöpartiet, Centerpartiet och Liberalerna finns en överenskommelse om att reformera hyresmodellen. En del handlar om fri hyressättning i nyproduktion. Fri hyressättning ska inte införas i det befintliga beståndet, men i överenskommelsen står att lägenheternas "kvalitet och läge" ska få ett "större genomslag i hyressättningen". En kommission ska tillsättas i vår som ska före den 1 januari 2021 presentera sina slutsatser.

Annons: